2016年関西不動産事情について~賃貸住宅市場の新規賃料、一時金等の変動~

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2016年関西不動産事情について~賃貸住宅市場の新規賃料、一時金等の変動~

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不動産鑑定士 難波 里美

当社は長期的ビジョンに立ち、不動産の価格形成の最適化に寄与すべく日夜研鑽を積んでおります。 一例として当社は住宅賃料については、85年から定点観測を行っており賃料の動向と需要、動向に ついて常に新しい情報提供している他、分譲マンション、分譲住宅(定期借地権を含む)の市場調査、 異業種と協業して不動産の市場評価等の新規分野にとり組んでおります。

2016年関西不動産事情を6回にわたってご紹介します。
1回目は賃貸住宅市場について供給型式、新規賃料、専有面積、一時金等の変動についてお話いたします。

2016年不動産賃貸住宅市場の動向

(株)難波不動産鑑定にて1985年から関西賃貸住宅市場を独自調査により分析していますが2016年調査結果についてご紹介させていただきます。
まず、供給の主流タイプは1k、1DK、1LDKの型式が圧倒的に多い状況です。最近3ヵ年の型式別の新築賃料、専有面積、敷金、礼金等の一時金は下表のとおりですが、2014年では建築費が上昇したため、賃料が上昇しましたが、総額賃料が高くなると借りたい人の予算に合わず、借り手が減る、新築なのに空室があるといったことがおきたため、その後はどの型式も専有面積を小さくして総額賃料をおさえるようにしています。特に1ル-ムや1k-1LDKの型式ではそれが顕著で、2014年と2016年の比較では約1.7㎡、たたみ1畳分狭くなっています。2k-2LDKや、3k-3LDKでは賃料が上昇していますが、これは都心部のタワ-マンション等の分譲貸しが増えているため平均賃料があがっているのであって都心以外の地域では総額賃料は下がっています。
敷金、礼金、関西では保証金ともいいますが、契約の最初に支払うお金を一時金と総称しますが一時金を月額賃料で割って求めた一時金月数の動きを見ると概ね下がり傾向にあります。
こうした状況は借り手の所得が改善されていないことが1番の原因です。
国土交通省「平成26年度 住宅市場動向調査」(平成27年3月)によると、世帯主の平均年齢は、首都圏38.7歳、中京圏36.1歳、近畿圏38.1歳と中京圏が2歳若い他は首都圏と近畿圏は同年齢で、居住人数も首都圏2.3人、中京圏・近畿圏2.2人と大差はありませんが、世帯年収は首都圏446万円、中京圏408万円、近畿圏375万円と三大都市圏内で近畿圏は最も低いのです。
「支払家賃 + 共益費」でみると、首都圏が82,115円、中京圏61,668円、近畿圏68,460円で近畿圏は中京圏より支払コストが高くなっています。
更に勤務先からの住宅手当があるのは首都圏23.9%、中京圏34.4%、近畿圏19.9%と中京圏は手厚いが、近畿圏は三大都市圏で最も低いことがわかります。このように借り手の所得環境の改善の遅れから、借り手は予算額以上の賃貸住宅を選択しないことから、賃料が上昇すると、新築賃貸住宅でも満室稼働が困難になっているのです。
都心部では「1DK」「1LDK」はカップルの借り手が多くなっているが、これは予算に合わすため、専有面積の狭い物件を選択せざるを得ないためです。
即ち、都心で利便性の良い立地を優先するなら、広さを我慢している。地価・建築費の高騰により、専有面積が小振化し、住環境が損なわれている傾向が顕著ですが、建築費が下がらない以上、この傾向は今後も続くと考えられます。

<表1> 1ルーム

<表2> 1K-1LDK

<表3> 2K-2LDK

<表4> 3K-3LDK

 

  

 
 
 
 


 
  
 

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更新日:2016年4月4日 (公開日:2016年4月4日)

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