賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは?人・物・金 木造編

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賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは?人・物・金 木造編

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株式会社フォルマ 代表取締役 石黒 允侑子

建築業に35年ほどかかわってまいりました。オーナー様が最初から知っていれば、良かったことや、どう対処したら適切かなど、経験から少しでも皆様のお役にたてれば幸いです。

大家さんの大事な収益をシロアリのように食いつぶすのは、大規模改修などのやむ負えない出費。なくしたいですよね。ですからこれから建てる方には、極力出費の少なく済ます方法をお教えします。
メンテナンスはまずは10年ぐらいごとに計画して下さい。時期が来る、半年ぐらい前からは準備です。まず現状何が使われているか。とどうすればよいかですが、設計図書の仕様書や矩計図(かなばかりず)に使われている材料が書かれています。何に変えたらいいかわからない場合には、使われている材料メーカーに10年たった時のメンテナンスにはどのようなものがあるかを聞いてください。価格的に松竹梅がある場合には違いも聞いておくとよいでしょう。どうしたらよいかわかっている場合には、(たとえば塗装する等)大手のメーカー(塗装なら、日本ペイントや関西ペイント)のお客様相談室等に、現在にものに塗るコストパフォーマンスの良い塗料を聞き、カタログ

新築時の設備の計画は大事


インフラは、目まぐるしく変わります。アパートだって時代に応じた対処が必要となります。この時にしやすいようにしておくのが、賢い大家さんです。
まず給排水・電気・換気は取替えやすく作っておく。壁を壊さないとできない、床を壊さないとできない。そんな無駄な事をしていては、お金がいくらあっても足りません。
給排水設備は、床上配管を基本として下さい。水が漏れたら、人の部屋に行って壊して工事をするなどもってのほかです。何か修理が出ても、その部屋で完結できるように当初から考えておきましょう。
上下階については、壁の中を給通さず、給排水・電線・弱電・換気で工事のしやすい、トンネル(シャフト・PS)スペースを設けてください。無駄なスペースなように思われがちですが、大規模改修の際にはこのスペースがものをいいます。あるのと無いのとでは、工事のしやすさが雲泥の差です。
居住者に売りにするため屋上を作ったり、トップライトを設置したりするのは、思わぬ【その他費用】がかかることを覚悟してください。(家賃に反映できる金額は微々たるものです。)
また、場所が無いからと言って、屋上にエアコンや太陽光設備を設置するのも地雷を乗せているようなものです。最初は良くても地震等をきっかけにして水漏れの原因になることも多いのです。弊社では極力避けております。
設備業者さんには、設計図書とは別に竣工図という実際に行った工事の図面をもらっておいてください。これがあると非常に役に立ちます。
設備機器、キッチン、UB、便器、換気扇、エアコン、インターホン等は使い方にもよりますが、一般的に13~15年ほどはもちます。
 

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更新日:2016年4月15日 (公開日:2016年4月15日)

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