専業大家の賃貸経営の実情~テナント系とレジデンス系賃貸経営の違い~|和田 寛

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専業大家の賃貸経営の実情~テナント系とレジデンス系賃貸経営の違い~

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大家 和田 寛

賃貸経営と不動産投資をしてる専業大家です。個人と不動産管理法人で物件を所有しています。常コミュニケーションを大事にして、適度なテナントリテンションを実施しています。

初めまして、和田寛です。テナントビル1棟とレジデンス3棟を所有する専業大家です。
テナントビルは相続しました。レジデンス3棟は銀行融資を受けて購入しました。
今回は、テナント系とレジデンス系賃貸経営の違いについて、お話したいと思います。

テナント系とレジデンス系賃貸経営の違い①

テナントビル1棟は東京メトロ千代田線「代々木上原」駅前にあります。
1階は飲食店、2階は税理士事務所、3階はネイルサロン、4/5階はレジデンス1世帯です。
お陰様で、各階満室にて稼働中です。
レジデンス3棟は、大田区東六郷1丁目、最寄り駅:京急本線「雑色」にあります。
計20世帯 全て満室です。

また、3棟それぞれに特徴があります。

1、プレシャス蒲田 8世帯
バス・トイレ・洗面所同一ユニット、電子レンジ、冷蔵庫完備、ロフト付
3棟の中では、最安価格帯(55,000円〜60,000円)です。
現在、1世帯→在留外国人が入っています。

2、インベストメント蒲田20 6世帯
バストイレ別設計、ロフト付
ロフト部分も合わせると20平米になります。
3、ノイエスト蒲田 6世帯
バストイレ別設計、ロフト付、長屋形式(2階部分、内階段設計)
ロフト部分も合わせると20平米になります。
2階へは、全て内階段になります。
テナント系とレジデンス系賃貸経営は似て非なるモノです。

今回はこの事に関して書いていきたいと思います。

テナント系賃貸経営は、やはり景気動向が強く反映されます。
その最もたるものが「保証金」です。
例えば、バブル期を例にとれば飲食店→24か月、事務所→12か月くらいでした。
ところが今は、飲食店→12か月、事務所→6か月と半分くらいです。
相場賃料もバブル期に比べて約2〜3割ダウンしています。
また、テナントが一旦退去してしまうと次期入居までの空室期間が長いのがテナント系の特徴です。客付不動産業者も日々レジデンス系の客付に追われていることも、テナント系の入居が決まらない一因です。

一方、レジデンス系賃貸経営ですが一にも二にも「立地」です。
特に、不動産投資の立場から見ると、単に家賃収入のみならず物件売却時の売却益を考えるのであれば、やはり23区内が良いのではないでしょうか。
現状からすると、このエリアは利回りが低いので、どうしても地方物件や築古戸建等に目が行きがちですが、地方衰退・人口減少を考えると首都圏は外せないと思います。

次回はもっと掘り下げて行こう思います。


 

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更新日:2017年10月19日 (公開日:2016年4月1日)

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