安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 売買契約編 その1|弁護士法人ポート法律事務所

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安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 売買契約編 その1

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弁護士 弁護士法人ポート法律事務所

当弁護士法人は、「大都市において特定分野の専門性を追求する専門型法律事務所」と「地方都市における総合的な法的需要に応え得る地域密着型法律事務所」を設置してこれらをネットワーク化し、その相乗効果によって得られるメリットを依頼者の皆様及び社会に還元していくことを目的として設立されました。

安定した賃貸経営のために、トラブルを未然に防ぐべく、
契約時におさえておきたいポイントについて解説していきます。
売買契約編では、売買の際に特に注意しておくべきと思われる
契約条項について3回に分けて解説していきたいと思います。
初回の今回は、瑕疵担保責任に関する条項についてです。

瑕疵担保責任とは

瑕疵とは、目的物が通常有するべき性状を欠いていることを指す法律用語で、物理的な欠陥だけでなく、法律上の制限や心理的な欠陥も含まれるとされています。
瑕疵担保責任は、目的物にこのような瑕疵があった場合に、当事者間の衡平を図るため、買主に損害賠償や解除を認めることにより、売主が負担することとなる責任です。
ここで注意してもらいたい点は、中古建物の売買において目的物に瑕疵があるか否かは、中古建物としての通常有するべき性状を欠いているといえるか否かで判断されるということです。中古建物の売買においては、経年劣化等の一定の不具合があることを前提として売買代金額が決められていると考えられるため、仮に新築建物では瑕疵にあたるような欠陥があったとしても、直ちに中古建物でも瑕疵といえるわけではないのです。

瑕疵担保責任に関する特約条項の注意点

不動産の売買契約では、瑕疵担保責任について、免責したり、責任を負う期間を限定したり、何らかの特約が設けられるのが通常と思われます。
契約前に特約の有無・内容を確認しておくことはもちろんですが、特に「○○に限り瑕疵担保責任を負う。」もしくは「瑕疵担保責任を負う。ただし○○は除く。」というように、ある事項について限定して規定されているような場合には、何が該当して何が該当しないのか、事前に可能な限り具体的に検討しておくことをお勧めします。

容認事項の確認

一般的に容認事項とは、後に瑕疵担保責任の追及等の紛争を生じないよう、契約時点で判明している目的物の欠陥等を明示することにより、契約時点で買主にこれらを了解させるための条項です。
このため、容認事項に記載された項目については、特別な事情のない限り、すでに買主も了解したものとされ、売主の瑕疵担保責任の範囲からは除外されることになります。
せっかく容認事項を設けるのですから、できる限り明瞭な記載とし後の紛争を予防したいものです。特に、買主の立場で曖昧な部分を感じたのであれば、売主や仲介業者に説明を求め、具体的に理解し、納得してから売買契約に臨むべきと考えます。

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更新日:2017年8月16日 (公開日:2016年4月19日)

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