不動産鑑定士が教える積算価格と収益価格ー結果に大きな違いがある場合の例-銀座の店舗ビルの場合-|インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子

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不動産鑑定士が教える積算価格と収益価格ー結果に大きな違いがある場合の例-銀座の店舗ビルの場合-

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不動産鑑定士 インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子

皆様、こんにちは。私は不動産鑑定士として約18年間、日本全国の様々な不動産の価格を鑑定してきました。業務を通して日本各地の事情を見聞してきており、それらの知識を生かしてコンサルティング業務も行ってきております。

前回と前々回でお話した積算価格と収益価格は求める方法が違うため、結果の価格が大きく違う場合があります。

価格査定の例:銀座の店舗ビル

今回、こちらのコラムを作成するために、銀座にお店を持っている美容院経営者に協力していただいて、積算価格と収益価格の結果に大きな違いがある例を説明したいと思います。

ご協力いただいたのは銀座にRaffine Lien(ラフィーネ・リエン)という美容室を経営されている高野聖也さんです。まだ20代でお若いのに昨年独立して美容室をオープンされました。お店をオープンする経緯等を伺って今回のコラムに役立てております。

                 平成28年4月6日撮影

銀座のように賃料の高い商業地は、土地を買って建物を建てた合計価格の積算価格と比べると出来上がった土地建物を賃料、費用、利回りで査定した収益価格が高くなる場合がよくあります。

高野さんが入居している建物は、土地は80㎡、建物は地下1階付き11階建ての小規模ですが高層建物で、延床面積は約570㎡です。昨年の5月に完成しております。土地価格は路線価と近くの公示価格との比率を利用すると、㎡あたり1,000万円くらいです。建物は今は建築費が高くなってるので㎡270,000円とすると、合計で11億8千9百万円となります。最近は鑑定評価で土地建物の価格に加えて建物が完成するまでの付帯費用等を加算するようになりましたので、それを加算すると14億円くらいとなります。

ご協力いただいた高野さんです。なかなかのイケメンの方です。

                  平成28年4月6日撮影

次回は収益価格のアプローチについて説明させていただきます。


 

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更新日:2017年8月21日 (公開日:2016年5月11日)

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