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誰もが知りたい確定申告のテクニックとは?その3 減価償却のポイント①償却の対象

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税理士 税理士法人シリウス

シリウスグループでは、事業立上げ時においては法人成りの有利不利の検討、資金調達に関するアドバイスを行い、会社の設立手続についても全面的にサポートいたします。

個人オーナーが最初に悩むのが減価償却の計算かと思います。今日は、減価償却とは何かと、賃貸不動産を取得した場合に減価償却できる部分をどのように区分するかについてご紹介します。

減価償却とは?


建物本体や設備、備品などの固定資産については、時の経過や使用により価値が減少するものとして、法律で定められた耐用年数に応じて毎年少しずつ減価償却費として必要経費に計上できます。これを減価償却といいます。

一方で、土地のように時の経過により価値の減少しないものは、減価償却されません。

個人オーナーが賃貸不動産を取得したときには、土地と建物など償却の対象となる部分と償却の対象とならない部分を区分する必要があります。


 

賃貸アパート等を新築する場合


土地を所有している人が請負契約により賃貸アパート等を新築した場合は、基本的には契約金額のすべてが償却の対象となります。

このときに工事見積書、明細書等により工事の内訳がわかる場合には、建物本体と附属設備を区分することで附属設備部分は建物本体よりも耐用年数が短いため、早期に経費計上でき、税負担を軽減できます。

 

賃貸アパート等を購入する場合


建物を建築する場合とは違い、賃貸不動産を購入する場合には、売買価格の中に償却対象となる建物以外に償却の対象とならない土地も含まれています。

そのため売買価格から土地と建物部分を区分する必要があります。

◎売買契約書に消費税相当額の記載がある場合

売買契約書に消費税相当額の記載がある場合は、消費税は土地部分にはかからないため、消費税額を消費税率で割戻して建物本体の価格を算出することができます。

 例) 物件価格   1億円
    消費税額  320万円
    の場合、
    320万円÷8%+320万円=4,320万円(税込建物価格)

売買価格から建物本体部分を除いた額が土地部分になります。

 例) 上記例の場合、
    1億円-4,320万円=5,680万円(土地売買価格)

◎売買契約書に消費税相当額の記載がない場合

中古物件のように売買契約書に消費税相当額の記載がない場合は、明確な区分方法が明記されているわけではないため、合理的な方法で区分することとされています。合理的な方法として考えられるものは、

①売買価格を土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分する方法

②売主もしくは仲介業者から新築当初の工事見積書等を入手し、新築当初の建物価格がわかる場合は、建物の当初取得価格に経過年数分の減価償却費を反映させた残存価格をもって建物部分の取得価格とし、差額を土地部分の取得価格とする方法があります。

②の場合は工事見積書より附属設備の内訳が計算できる場合には、その価格から経過年数分の減価償却費を反映させた残存価格を附属設備の額とすることもできます。

建物本体と附属設備への区分について、以前は単純に建物本体7割‐附属設備3割(又は8割‐2割)として区分している方もいました。

ただしこの比率には根拠がなく、税務署に説明できない数字となりますので、この方法で区分するのはおすすめしません。

 

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更新日:2017年8月22日 (公開日:2016年5月6日)

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