安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 売買契約編 その3|弁護士法人ポート法律事務所

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安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 売買契約編 その3

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弁護士 弁護士法人ポート法律事務所

当弁護士法人は、「大都市において特定分野の専門性を追求する専門型法律事務所」と「地方都市における総合的な法的需要に応え得る地域密着型法律事務所」を設置してこれらをネットワーク化し、その相乗効果によって得られるメリットを依頼者の皆様及び社会に還元していくことを目的として設立されました。

安定した賃貸経営のために、トラブルを未然に防ぐべく、
契約時におさえておきたいポイントについて解説していきます。
まずは、売買契約編として、売買契約の際に特に注意しておくべき
と思われる条項を、3回に分けて解説していきたいと思います。
売買契約編の最後は、境界に関する条項についてです。

境界の明示義務について

土地の売買では、売主が引渡しまでに、買主に対して土地の境界を明示する義務を負うのが一般的ですが、この義務の内容や不履行の場合の措置が不明瞭ですと、後々トラブルとなるおそれがあります。
ですので、具体的な事案に即して、売主が決済時までに何をするのか、また、できない場合に契約はどうなるのか、ということを可能な限り特定しておくべきと考えます。

境界の明示方法

境界を明示する方法として、既存の境界標を指示するのみの方法があります。
この方法は簡便で売主の義務の履行はしやすいですが、その時点における隣地所有者との境界確認を省略することになりますので、買主の購入後に境界紛争を生じる可能性もあります。具体的な事案に即して、既存の境界標の設置時期や設置の経緯を確認してから選択すべき方法と考えます。

これに対し、既存の境界標について、もしくは、新たな境界標を設置して、隣地所有者との間で境界確認を行って、その境界を明示する方法もあります。
この方法によれば、買主は境界について安心して土地を購入することができますが、他方で、売主は隣地所有者の協力が得られなければ境界を明示できないリスクを負うことになります。

境界が明示できない場合に備えて

任意の境界確認ができず、筆界特定制度や境界確認訴訟を経る必要が生じれば、数年にわたって境界を確定できないおそれもあります。このようなおそれのある境界確認の義務を一律に売主に負わせ、それが履行できなければ違約金支払義務を負わせるというのでは売主に酷な場合もあるでしょう。
そこで、境界確認の義務を売主が負うケースの場合には、隣地所有者の承諾が得られない場合に備えた規定も設けておくべきと考えます。境界の明示ができない場合には白紙解約できるようにしたり、あるいは、買主が非明示でも購入したければ、境界に関する中途の成果物の交付によって売主の義務が履行されたとする取扱いも考えられます。
 
大事なことは、それぞれの事案に応じて契約時点の境界の状況を確認し、その上で売主にどのような義務を負わせ、また、買主として境界についてのリスクをどの程度織り込めるのか、事前に十分な検討をしておくことだと思います。
 

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更新日:2017年10月21日 (公開日:2016年5月18日)

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