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安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 賃貸借契約編 その1

弁護士法人ポート法律事務所

当弁護士法人は、「大都市において特定分野の専門性を追求する専門型法律事務所」と「地方都市における総合的な法的需要に応え得る地域密着型法律事務所」を設置してこれらをネットワーク化し、その相乗効果によって得られるメリットを依頼者の皆様及び社会に還元していくことを目的として設立されました。

安定した賃貸経営のために、トラブルを未然に防ぐべく、
契約時におさえておきたいポイントについて解説していきます。
今回からは、賃貸借契約書で注意しておくべき条項について
解説していきたいと思いますが、初回はひとまず、
定期借家について普通借家との違いを交え解説したいと思います。

定期借家契約とは

期間の定めがある建物賃貸借のうち、契約の更新がなく期間の満了により終了するものを指して、定期建物賃貸借、もしくは定期借家といいます。

定期借家をするための要件

定期借家契約を有効に成立させるためには、借地借家法38条に従って、書面で契約を締結し(同条1項)、契約前に賃借人に対して「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する」ことについて、その旨を記載した契約書とは別個独立の書面を交付して説明しておく(同条2項)必要があります。
 

定期借家の終了通知

定期借家の期間満了により賃貸借を終了させるためには、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して終了する旨の通知をする必要があります(同条4項)。

ただし、この通知期間を過ぎた場合でも、その後に通知をすれば、そこから6か月後には終了させることができます(同項但書)。

更新がない

普通借家では、期間の定めがあってもその満了により当然に終了するものではなく、合意による更新がされない場合にも、通常は法定更新されます。

賃貸人の側から更新拒絶をして契約の終了を求めるには、正当事由が必要となり、多くの場合、立退き料の支払いが必要になってきます。

これに対して定期借家では、そもそも法定更新がありません。

新規賃料をふまえた賃料増減交渉に

普通借家における賃料増減改定は、たとえ更新時であっても継続賃料に関するものですので、円満に協議が整えばよいですが、最終的には裁判所で継続賃料の鑑定を行って判断されることになります。

新規賃料の上昇局面では、継続賃料の増額も認められやすいでしょうが、必ずしも新規賃料と同程度までの増額が認められるものではありません。

これに対して定期借家の終了時には、一旦契約が終了して、再契約するか否かの交渉となりますから、基本的には新規賃料をふまえた賃料交渉がなされることとなります。
 

更新日:2016年6月1日 (公開日:2017年6月24日)

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