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安定した賃貸経営のために! 契約時におさえるポイントは? 賃貸借契約編 その2

弁護士法人ポート法律事務所

当弁護士法人は、「大都市において特定分野の専門性を追求する専門型法律事務所」と「地方都市における総合的な法的需要に応え得る地域密着型法律事務所」を設置してこれらをネットワーク化し、その相乗効果によって得られるメリットを依頼者の皆様及び社会に還元していくことを目的として設立されました。

安定した賃貸経営のために、トラブルを未然に防ぐべく、
契約時におさえておきたいポイントについて解説していきます。
今回は、賃貸借契約書で注意しておくべき条項について
賃貸借契約時を念頭に、解説していきたいと思います。

原状回復義務の原則的な範囲

経年劣化や通常損耗は原状回復義務の範囲に含まれない、というのが民法の解釈上の原則です。

居住用賃貸の場合、ガイドラインがあることもあり、クリーニング費用のような一部の特約を除いて、概ね原則を踏襲した契約内容となっていることが多いと思われます。
 

原状回復の特約は明確に

他方で、事業用賃貸の場合には、上記原則の範囲にかかわらず、原状回復義務の範囲を特約で定めているケースがほとんどです。

スケルトン渡しの場合には、貸した時の状態に戻すといえば内容も明確といえますが、事務所仕様の場合には、個別具体的に決めておかないと必ずしも明確とはいえません。

原状回復の範囲が不明瞭な場合には特約が無効とされてしまうおそれもありますので、何をどこまでするのか、場合によっては部材の等級も含め、予め契約書に記載しておくのが望ましいといえます。
 

修繕義務の範囲


賃貸人は、賃貸物件の使用収益に必要な修繕義務を負っています。ここで問題となりやすいのが設備です。エアコン、給湯器、ガスコンロといった設備のうち、何が賃貸目的物に含まれていて、賃貸人が修繕義務を負うのか、設備表等により契約書で明確にしておくのが望ましいです。
 

造作や残置物の引き継ぎがある場合

原状回復と修繕義務の両方に関係する問題として、前賃借人の造作や残置物がある状態で新たな賃貸借契約を締結する場合には、それらをオーナー資産(賃貸人が修繕義務を負い、原状回復義務の範囲外)と考えるのか、テナント資産(賃借人が修繕義務を負い、原状回復時に除去する)と考えるのか、特に、事前に明確にしておくべきです。
 

更新日:2016年6月15日 (公開日:2017年6月27日)

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