東京の商業ビルの価格と利回り|インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子

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東京の商業ビルの価格と利回り

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不動産鑑定士 インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子

皆様、こんにちは。私は不動産鑑定士として約18年間、日本全国の様々な不動産の価格を鑑定してきました。業務を通して日本各地の事情を見聞してきており、それらの知識を生かしてコンサルティング業務も行ってきております。

東京の商業ビルの利回りはリーマンショック以降下落しています。これは次の景気後退局面まで続くことが予測されます。

銀座で最も単価の高いビル

銀座で最も単価の高いビル 前回ご紹介したリートの運用物件の利回りにで、もっとも低い利回りの2.7%だったビルの写真をご紹介します。

銀座2丁目の中央通り沿いの商業ビルです。中規模のビルなのに価格は133億円です、利回りが低い方が高い価格がでます。

鑑定評価の3手法の内、取引事例を比較して査定する比準価格は延床面積または賃貸面積あたりの単価で優劣を比較して価格を出しますので、このビルは最も床面積あたりの価格が高いということになります。

賃貸可能面積が3,141.07㎡ですので、賃貸面積あたりの価格は約420万円となり、商業ビルの単価としてはとても高いです。

利回りが低い理由としてはビルが新しく、人通りが最も多い中央通り沿いの立地の希少性があります。このような立地のビルが売りに出ることはあまりないので、低い利回りでも購入する動機になります。

                 2016年6月14日撮影

以下のグラフは東京の代表的商業地域である、表参道と銀座の商業ビルに対して投資家が期待する利回りの、過去10年間の推移を表しています。年2回調査されていますが、リーマンショックのあった2008年に調査された第18回を境に景気の後退を表して利回りは上昇しました。

そして、2011年の前期の調査である第24回をピークとして下落を続けています。最新の調査である2016年4月には銀座と表参道の期待利回りは3.8%という結果になっています。この下落傾向は次に景気が後退するまで続くことが予測されます。


                               情報源:一般財団法人日本不動産研究所

景気の後退局面では不動産価格は下落しますが、それはいつ始まるのでしょうか。

それを判断するには、オフィス賃料・空室率、地価指数、分譲マンション単価などのいくつかのデータを分析する必要があります。賃貸オフィスマーケットでは賃料はもう上昇しなくなったというデータが公表されました。今後どのようなデータが公表されるか注意を要します。

東京の分譲マンション価格は値上がりが続いておりますが、ピークを迎えたかどうかデータを分析してみましたので、次回その結果をお話しさせていただきます。
 

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更新日:2017年8月21日 (公開日:2016年6月17日)

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