某ハウスメーカーにて、新築?打合せ④|和田 寛

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某ハウスメーカーにて、新築?打合せ④

和田 寛

賃貸経営と不動産投資をしてる専業大家です。個人と不動産管理法人で物件を所有しています。常コミュニケーションを大事にして、適度なテナントリテンションを実施しています。

「ありのままで〜♬生きていくのよ〜♬」専業大家コラムニストの和田寛です。
今回も引続いて「新築計画④」の巻〜♬

やっぱり、ダメだったかぁ〜!

皆様、こんにちは〜♬専業大家コラムニストの和田寛です。
今回も引続いて「新築計画④」を書かせて頂きます。


前回までのあらすじは‥
①某ハウスメーカーS次長には、再三のプラン変更をお願いするが、中々当方予算に見合うプランが上がって来ない。
②不動産コンサルF氏知り合いのA社にプランニングを依頼する。
と言った感じでした。

まず、②は①プランに比して約1,500万円程ダウンが可能で、なおかつ入居募集に関しても元々PM専門会社が親会社なので、完成引渡し約3ヶ月前から募集可能。
①に関しては、これ以上の値引きは無理である。

上記のことから、今回で①ハウスメーカーにはお断りを入れました。

番外編:3者ミーティングにて‥

​いつものように、商談後、私、家内、F氏でミーティングをする。


F氏:断って、お互いに良かったですね。
私:そう思います。それぞれの立ち位置が違い過ぎますから。
家内:いっその事、前回断っても良かったんじゃないの?
私:物事には順序があるから、焦らず、慌てずが肝要ですね。

F氏:ところで、今後の作戦ですが‥おもむろにメモを取り出す。
①ハウスメーカーT社プランでは、投資分析上年間で約75,000円しかキャッシュフローがありません。まず以って問題外ですね。
②これに比してA社プランでは、建築総コストが約1,500万円ダウン可能なので、金融機関からの借入条件が一緒ならば、投資分析上年間で約70万円のキャッシュフローが出ます。
表面利回りで約7%は確保出来る計算になります。
私、家内:素晴らしいデスねぇ〜♬

F氏:しかしながら、ここで問題になるのが「空室リスク」の計算で、約10%はかなり甘い数字です。ここで数字のマジックを私は考えています。

私、家内:えっ、何ですか?「数字のマジック」??
F氏:昨今、新聞等で叩かれている「一括借上(サブリース)」を活用するのです。
私、家内:サブリースって、年々ジリ貧になるんでしょう。大丈夫かな?

F氏:敢えて空室リスクが10%を超えるような物件の場合、当初からサブリースを組むことによって、物件の中期安定保持が可能になります。
なぜならば、この物件を一般賃貸した場合は10%以上の空室リスクが発生する可能性があるからです。

私、家内:なるほど〜!良くわかります。10%のサブリース手数料を払うことによって空室リスクを担保するんですね。
F氏:次回、A社商談の時に私から提案してみましょう。

と言うことで、次回に続く‥
 

更新日:2016年9月2日 (公開日:2017年6月29日)

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