供給過剰でアパート経営はやめた方がいい?~土地活用のまことしやかなウソの話!④~|不動産コンサルタント 松葉 民樹

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供給過剰でアパート経営はやめた方がいい?~土地活用のまことしやかなウソの話!④~

不動産コンサルタント 松葉 民樹

間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

相続対策であれ、収入対策(キャッシュフロー改善)であれ、老後の生活資金対策であれ、土地の有効活用を考える時に最近では「人口減で賃貸物件は供給過剰で空室も多いのだから、もうアパート経営はあかんで!」ということを言う人がいますが、果たしてホントなのでしょうか?
たしかに、総務省統計局の「住宅・土地統計調査結果」などで空き家数やその推移、また、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計」などから表面的に数字だけ見ればそう思われるのもわかりますが…
果たしてそうなのでしょうか?

人口減で供給過剰、もうアパートはやめた方がよいというウソ!

   2010年より年間の死亡数より出生数が下回り人口減少に入りました。2035年には1億909万人と2010年に比べ1,645万人少なくなると予測されています。

   世帯総数は2019年まで増加を続け5,307万世帯でピークを迎えますが、その後は減少に転じ、2035年の世帯総数は4,956万世帯と2010年に比べ229万世帯少ないと予測されています。
   一方、空き家の数は調査する度に増加し、平成5年に448万戸だったところ、平成25年では820万戸と過去最高となり、この20年で1.8倍になっています。
   820万戸の空き家のうち、430万戸が賃貸用の住宅でその90%近くの374万戸が共同住宅です。
   この数字だけを見れば、「賃貸アパートはもうあかんで!」となります。

   しかし、民営の賃貸用空き家を建築時期別で分析すると、平成2年以前のものが70%近くになっています(建築時期不詳を含む)
   平成18年以降では6.9%(築10年未満)、平成23年以降では1.9%(築5年未満)しかありません。
 
   これらの数値から勘案するに、原因は【デッド・ストック】なのです。
   賃貸用住宅はレンタル商品です。よって、減価償却費を計上できる償却資産です。償却年数は法律で定められています。(旧大蔵省令)
   軽量鉄骨プレハブ造:19年、木造:22年、重量鉄骨造:34年、鉄筋コンクリート造:47年です。
   レンタル業の同業種にレンタカーがありますが、自動車の償却期間は6年と定められています。よってレンタカー屋さんは6年で商品の入れ替えをします。自ら、消費者のニーズに応えられるように新陳代謝しています。レンタル業では当たり前のことです。

   もし、皆さんのお知り合いでレンタカー屋さんがいて、10年落ちのレンタカーを誰も借りてくれないと嘆いています。

   お客様が「CDは聴けますか?」と聞いたら「ウチのはカセットステレオです。」
「当然、ナビはついてますよね?」と聞かれても「ついていません。」と…
「ETCカードは使えますか?」と聞かれても「使える訳がない!」と…
それで「誰も借りてくれなくて困っている」と…

   空室のアパートのオーナーさんはこのレンタカー屋さんを笑えますか?
それとも、車の保有台数がもうあ頭打ちだからレンタカー屋さんは成立しないのだろうと考え、「もう辞めた方がよい」とアドバイスしますか?

木造で築25年、30年経っても「もったいない、まだ使える」と…
物理的に使えることとビジネス的に使えることは違うのです。

「温水洗浄器付き便座ですか?」と聞かれても「紙でなぶって下さい。」と…
「シャワーはサーモ付混合栓ですよね?」と聞かれても「赤い蛇口と青い蛇口を自分で調整してくれ。」と…
「WiFi環境はありますか?」と聞かれても「ある訳ない。」と…


空室とは、消費者に選ばれなかった貸室!
すなわち、『売れ残り!』なのです。


衣・食・住は実需です。いつの時代でも必要とされます。

空室が多いのは、新陳代謝されていない売れ残りの劣悪商品が巷に溢れているだけに過ぎないのです。


 

更新日:2016年11月21日 (公開日:2017年6月28日)

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