正しい家賃相場って?~土地活用のまことしやかなウソの話!⑧~|不動産コンサルタント 松葉 民樹

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正しい家賃相場って?~土地活用のまことしやかなウソの話!⑧~

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その他識者 不動産コンサルタント 松葉 民樹

間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

よく不動産会社が「家賃相場」という言葉を使いますが、そもそも現代において家賃相場なんて存在しません。時代錯誤も甚しい言葉なのですが、家主さん、オーナーさんも言いなりで聞いてしまっています。
不動産の特徴はユニーク(unique:唯一の、たった一つの)です。住宅メーカーの同じ設計、同じ設備機器、全て同じ素材(プラモデルのような)でない限り、あり得ません。
また、全く同じ建物であったっとしても立地も違えば、陽当たりも眺望も違います。同じ建物内でもカド部屋と間部屋では違います。1階と2階でも違います。だから、分譲マンションの販売価格は同じ建物で同じ間取り、同じ広さでも階数や部屋の位置で価格が違うのです。
そもそも「家賃相場」って何なのでしょうか?

「家賃相場」のウソ!

   不動産業者の賃貸仲介店舗に行って賃貸物件の家賃をヒアリング調査に行くと
「このあたりの家賃相場は‥‥」としたり顔で言う人がいます。

   それは何平米?どんな設備?お風呂の広さは?収納スペースは?一体どんな貸室を想定して家賃相場なんて言っているのでしょう。

他の産業では絶対に有り得ない概念を語ります。女性もののハンドバッグに相場ってありますか?男性のスーツに相場ってありますか?自動車の価格に相場ってありますか?

   では、何故この「家賃相場」っていう言葉や発想が現れたかというと、国家社会主義だった戦時経済体制下の戦前に遡ります。

   国民生活の安定をはかって戦争を遂行するため1938年(昭和13年)8月4日に家賃の値上げ自粛を求められ、この指示に強制力を持たせるために国家総動員法に基づく勅令として「地代家賃統制令」が定められました。

   翌年の1939年(昭和14年)10月20日から施行され、既存の借地・借家の賃貸料は1938年8月4日付で凍結されることとなりました(停止統制額)。さらに翌年出された勅令第678号によって新たに契約される地代・家賃も統制の対象とされました(認可統制額)

   これが戦後も民生安定のために継続され国家総動員法の廃止に伴い、あらためて1946年(昭和21年)に「ポツダム勅令」(勅令443号)となりました。

   途中、1950年、1956年改正がありましたが、ずっと継続していました。そしてようやく1985年(昭和60年)に規制緩和、自由化への転換で(グローバル化の波)「許可、認可等民間活動に係る規制の整理及び合理化に関する法律(昭和60年法律第102号)により、1986年(昭和61年)12月31日で完全に効力を失うこととなりました。

   それから30年経ちましたが永年の染み付いた思考が未だ抜けない、いわゆる「洗脳」状態なのでしょうね。

   そもそも、市場経済の原理・原則ではモノの価格は需要と供給のバランスで決まるのです。
家賃も物価ですからこの原則から逃れられません。


   誰もが住みたくなるよような、良い場所で、良い建物で、良い設備で、良いサービスを提供すれば入居希望者が殺到し、当然に家賃は上がるのです。

   六本木ヒルズのレジデンス棟がその最たる例ではないですか?
   月額家賃、250万円〜500万円が六本木界隈の「家賃相場」ではありませんから。

但し、同商圏内で1番の家賃と入居率を得るためには同業他者と同じことをやっていては実現出来ません。それこそ不動産の特徴である「ユニーク(unique:唯一の、たった一つの)」な価値を創造し、ブランド化しなければ実現出来ません。

   それこそが家主さん、オーナーさんの創意工夫であり企業努力なのです。
   市場経済の原理・原則は「努力した者が報われる社会」であり「努力した者は利益を享受することができる反面、努力をしなかった者はその結果を甘んじて受けなければならない」のですから‥‥

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更新日:2017年10月23日 (公開日:2016年11月30日)

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