市街化調整区域の土地活用-ソーラーシェアリング|俺流大家業―素人大家のひとりごと|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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市街化調整区域の土地活用-ソーラーシェアリング|俺流大家業―素人大家のひとりごと

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第3回 掲載予定変更。最新情報3連発。今日は第1弾!
12月。私の不動産賃貸経営、土地利用計画の各案件の最終決定が、なぜか同時期に集中し、綱渡りのような緊張感の続く日々。最終結果はまだ出ないものの、掲載予定を変更して、最新情報をお届けします。

調整区域内の土地活用研究

 わが家は出自が農家ですから、市街化調整区域にかなり広い土地(ほとんどすべてが畑)があり、「農家の長男として生まれながら、農業のことはほとんどわからない私」としては、かねがねどうしたものかと思案していました。

 相続税対策の観点からいうと、「農地の納税猶予の特例」を使うことで、たしかに相続財産および相続税を圧縮することは可能です。しかし、法的な縛りがきついうえに、ふつうは収益を生まず、逆に、固定資産税の課税と農地の要件を維持することを義務付けられ、チェックされます。明らかなマイナス財産です。

 しかも、収益を生まないのですから他人を雇うというわけにもいきません。自分の時間を削って、維持管理をすることになります。

 わが家の畑で、一部「現況は畑だが、登記は山林や原野になっている」ものを3筆発見しました。この3筆は、現況が畑なのですから、「農地の納税猶予特例」を利用するとすれば、登記も畑に変更してしまった方が圧倒的に有利になります。(類似物件をお持ちの方は、名寄帳をみながら地目変更登記をしたら評価額がどれほど減るかを計算してみてください)

 それで、地目変更登記の手続きをしようと、友人の土地家屋調査士に依頼したまさにその直後に、超たいへんですが、とんでもない好条件の情報が前触れもなく入ってきました。

ソーラーシェアリング案件

 大雑把にいうと、営農している状態で、架台を設置して上空に太陽光発電パネルを設置し、土地を2階建てに考えて利用し、収益を得るとういうスキームです。
 ところが、地目畑の場所でこれをやろうとするとかなり面倒な規制があるのです。

 私が超ラッキーだったのは、現況は畑だが地目は山林、しかも道付きの極めて悪い土地が約1100㎡あったということでした。ふつうに考えると最悪の物件ですが、ソーラーシェアリング的には最高だったのです。つまり、畑ではなく山林ですから、何の規制も受けずに済むわけです。そこで、先ほどの土地家屋調査士への依頼はこの筆のみストップ。収益が上がる見込みがないから、相続税圧縮のための手段をとるわけで、収益物件に化けるなら話は別です。

 太陽光発電・買電に関しては、2年10か月前に家計防衛のために、自宅屋根上に4.32kwを載せたのが振り出しで、よい仕事をしてくれたので、その後断続的に3案件を頼んでいた販売店がありました。今回は、最初に施工した自宅分の増設案件を検討していたのですが、その打ち合わせ上、「畑の扱いに困ってるんだよねぇー」というようなことを言ったら持ってきてくれた情報でした。(ただし、この持ち込まれた情報は即採用できるようなものでなく、一方これをヒントにこちらから『こんなのだったら欲しいなぁ』と逆提示した。それがもとで、販売店・メーカーは大騒動になる

 メーカーに話を持って行った当初は、ほぼ相手にされなかったようです。なぜなら、計画の規模が、メーカーがソーラーシェアリングという範疇で今までに手掛けてきた実績とは比較にならない巨大さだったからです。販売店の営業担当者は説明にずいぶん苦労したようです。
 しかし、決め手となったのは私の過去の施工実績の写真でした。

 営業担当者の丁寧な説明・説得と施工の実績が完全に符合していたため、メーカーの技術のプロには、「これは本気だ!」ということが感じ取れたようです。

 技術の方々の頼もしいのは、自分の技術が高いと思っていればいるほど、手掛けたことのない仕事を「腕のみせどころ!」とばかりに、超本気モードで取り組んでくれるところです。やはり、明らかに力の入れ方がかわり、不思議なことが起こります。販売店によると、通常5営業日後でないと入らないメーカー見積もりが、0.5営業日ではいったり、メーカーから送られてくる設計図面や連絡のメールのタイムススタンプが午前2時過ぎだったりするそうなのです。

さらに、新しく厳しい設置条件や償却条件追加しても、もっと安価にできることを知っているはずの依頼者(私)が、なぜ割高な工事になることを辞さずにそれに挑戦するかという意図が伝わると、さらにヒートアップ。各社部門を挙げて私の案件に総がかりの状態!
 でも、私は他人にこれだけ仕事をさせておいて、「これでは採算に合わないからNO」という権利を持っているわけです。実質的には、1円も払わずに高度な技術者を何人も社員として働かせているようなものです。この力の入れようにこちらがかえって心配になり、「×もあるよ」をにおわせるため、営業担当者に「いいの、ここまでやっちゃって??」と聞きました。  
 その答は、「みんな受注ということより、検討の俎上に乗る提案を作り上げたい一心でやってます!」とのことでした。

 たしかに、メーカー調べで、従来のソーラーシェアリングとは違う考え方の、日本初かつ、日本最大の設置量の案件だそうで、それが技術者魂を突き動かすのでしょう。

 技術力が高く、かつ、こちらの要望や条件に対する感度がいい、という場合は経験上必ずうまくいきます。技術者の誇りに懸けて最高のもの、完璧なものを目指すのでしょう。おかしなものを売りつけられたり、途中でトラブルが起きたケースには私は遭遇していません。GOかNOかの結論は、1週間以内に出ます。

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更新日:2017年8月23日 (公開日:2016年12月19日)

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