シリーズ第三弾 入居者が、物件を勝手に民泊に!法的にはどうなの?|弁護士法人ITJ法律事務所 笠間 健太郎

×
←賃貸経営博士
賃貸経営博士コラム空室対策のコラム > シリーズ第三弾 入居者が、物件を勝手に民泊に!法的にはどうなの?

シリーズ第三弾 入居者が、物件を勝手に民泊に!法的にはどうなの?

いいね・コインとは?
気になった数 189
シェア
ツイート
LINEで送る

弁護士 弁護士法人ITJ法律事務所 笠間 健太郎

こんにちは。弁護士の笠間健太郎です。 私は不動産オーナーの顧問業務を中心に、相続、不動産売買などを取り扱っております。 些細なことでも大きな問題になる前に弁護士に相談してほしい、ということをお伝えできればと思います。

こんにちは。弁護士の笠間健太郎と申します。

近年よく耳にする『民泊』という言葉。
ホームステイはよくて民泊はだめ!?なぜ、民泊は違法だ!と騒がれているのか?では、なぜやっている人がいるのか?空室対策になるならやりたい!
という皆様の疑問にお答えするとともに、民泊のトラブルにまつわることを弁護士の視点でお伝えいたします。

「え、うちが民泊に!?」

こんなことありませんか? 
マンションや戸建ての物件を貸していたら、テナントが賃借人の立場でありながら、部屋を民泊に利用して、旅行者が頻繁に出入りしていた・・・

合法か、違法か

これまでそもそも民泊というものが合法なのか違法なのか、ということは説明してきましたが、テナントや入居者が、物件を勝手に民泊に利用することは法律上認められているのでしょうか。
 
もし法律を知らなかったとしても、「さすがに大家に無断で民泊に使ってはいけないだろう」と思われるのではないでしょうか。
その直感は、おおむね正しいです。
 
まず民法を見てみましょう。
民法では次のように定められており、貸主(大家)の承諾のない転貸は禁止されています。

民法612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
 
オーナーさんが民泊に驚くということは少なくとも承諾はしていないでしょう。ですので、もし賃借人の方が民泊をしていたらそれは注意をうながすべきです。
 

民泊と転貸借にどんな関係が?

民泊と転貸借に関係があるの?と感じる方もおられると思います。
でも思い出してみてください。

特区民泊については、法律上「賃貸借契約」で宿泊させることが想定されているのです(民泊シリーズのコラムの第一弾参照。この点については異論もあるかもしれません)。
そのため、特区民泊については、転貸についての規定が適用される可能性があるのです。
 
もうひとつ、「用法順守義務違反」で契約違反となり、賃貸借契約を解除できる場合もあります。
賃貸借契約には、「使用目的」や「用途」が定められているのが通常です。
これに反して物件を使用した場合、用法順守義務違反となります。

特区民泊に使われる物件は、キッチン・風呂が必要ですから居住用物件が多いでしょう。
ですから、おおもとの契約の使用目的は、「居住用」のはずです。

では、民泊に使う場合、「居住用」といえるのでしょうか。

通常の転貸であれば、転借人は年単位や月単位で一定です。特区民泊の場合、最短で3日で入れ替わる可能性があり、最長でも10日間しか宿泊できません。

特区民泊については賃貸借契約とされるかもしれませんが、実態はやはり旅館業の色彩をも有するといえます。
そうすると、物件の使用目的は、民泊つまり宿泊営業目的になると考えられます。
したがって、用法順守義務違反という形で、賃貸借契約を解除しうる場合もあると考えられます。
 
さらに、マンションの場合だと「管理規約」という問題があります。項を改めてみていきましょう。
 

いいね・コインとは?
気になった数 189
シェア
ツイート
LINEで送る

更新日:2017年10月17日 (公開日:2017年1月6日)

弁護士法人ITJ法律事務所 笠間 健太郎の記事

空室対策の記事

すべての記事

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

新着!大家さんのお悩み相談

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

特集一覧

[特集]
博士コムのメンバーと交流しませんか♪
ハワイでセミリタイア 別荘を手に入れる方法
起業から30年…成功者が語る『成功の秘訣』

コラム特集

   [PR] ベテラン大家が選ぶ、賃貸管理会社とは?

PAGE TOP