賃貸不動産オーナーをめぐる税金(取得から売却まで)-売却編|税理士法人シリウス

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賃貸不動産オーナーをめぐる税金(取得から売却まで)-売却編

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税理士 税理士法人シリウス

シリウスグループでは、事業立上げ時においては法人成りの有利不利の検討、資金調達に関するアドバイスを行い、会社の設立手続についても全面的にサポートいたします。

不動産を取得すると、さまざまな税金を納める必要があり、不動産オーナーにとって税金は切っても切れない関係にあります。不動産の「取得時」「保有時」「売却時」に税金はかかってきますが、今回は「不動産売却時の税金」について、ご紹介します。

○不動産を売却した際の所得税・住民税は「分離課税」です

個人が不動産を売却したことによって生じた所得を「譲渡所得」といい、「譲渡所得」は他の所得と分離して(分離課税といいます)、所得税と住民税が課税されます。

不動産を保有している際の家賃収入は「不動産所得」といい、「不動産所得」は他の所得と合算されて所得が大きくなると税率が高くなる累進課税が適用されます。

一方、「譲渡所得」は他の所得と合算されずに、所有期間により次の算式で計算した金額で課税されます。

譲渡所得金額=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

短期譲渡所得の税金=譲渡所得金額×39.63%(所得税30.63% 住民税9%)
長期譲渡所得の税金=譲渡所得金額×20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

賃貸アパートを6,000万円で売却し、取得費(購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額)が4,000万円、譲渡費用が200万円の場合、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税金は次のようになります。

譲渡所得金額=6,000万円-(4,000万円+200万円)=1,800万円
短期譲渡所得の税金=18,000,000円×39.63%=7,133,400円
長期譲渡所得の税金=18,000,000円×20.315%=3,656,700円

※長期譲渡所得となるには、所有期間5年超(譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えている→その不動産を取得してからお正月を6回迎えて譲渡している)である必要があります。上記のように長期譲渡と短期譲渡で税金は大きく異なりますので、税金も含めたキャッシュフローを考慮して売却を検討することをおすすめします。

※購入代金がわからない場合、取得費は概算取得費で計算することができます。概算取得費の額は、譲渡金額の5%です。また、実際の取得費が譲渡金額の5%相当額を下回る場合も概算取得費で計算することができます。

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更新日:2017年8月22日 (公開日:2017年1月17日)

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