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タワーマンションは相続税の節税にならない!相続対策のまことしやかなウソの話⑥

不動産コンサルタント 松葉 民樹

間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

昨年の12月8日に「平成29年度税制改正大綱」が政府与党で決定しタワーマンション(高さ60m以上の居住用超高層建築物)の固定資産税を階層が上がる毎に見直すとか‥
平成23年7月1日裁決のタワーマンションの相続税対策が否認された判例等によって、巷で「もうタワーマンションも相続税対策にはならないのでは?」などと言う人がいるのですが‥

果たしてどうなのでしょうか?

タワーマンションは相続税対策にはならないというウソ!

   不動産の相続税評価額は相続税法第22条には「取得の時における時価により評価する」(子や配偶者が被相続人の死亡によって取得した時)となっていますが、国税庁による「財産評価基本通達」では土地は路線価に基づき評価額を算出し、建物は固定資産税評価額で算出することとなっています。

   区分所有建物(分譲マンション等)については、元々タワーマンションでなくとも、土地が敷地権の共有で、そもそも建物の価値がほとんどですから(立体的建物の空間所有)相続税評価額は実勢価格よりもかなり相続税評価額は低くなっていました。

   その評価額が今年の税制改正で(平成30年度から新たに課税されることとなるタワーマンションにつき適用される)実際の取引価格の傾向を踏まえた固定資産税額に見直されるのですが‥

   その計算方法は1階を100として階が一を増すごとに、これに10/39(約0.256)を加えた数値とするというものです。

   この算式によると、1階は100、20階が105.1、30階が107.7、40階が110.3となります。
やや控え目な補正率で、実勢価格では低層階と高層階では10%どころか倍以上の差があるものもあります。


   しかも、元々区分所有建物ですから相続税評価額と購入価格のギャップは大きいのです。

    たしかに、購入した価格が低層階と高層階ではまったく違うのに、固定資産税評価額が同じというのはふ不公平感がありますが補正率があまりにも控え目ですからまだまだタワーマンションの高層階は相続税対策の節税対策に有効です。

   次に、タワーマンションを利用した相続税対策が否認された判例ですが、これはどう見ても相続税逃れミエミエと思われても仕方のない案件でした。
    ① 平成19年7月父入院(既に認知症)
    ② 平成19年8月父名義でマンション購入(2億9300万円)
    ③ 平成19年9月父死亡
    ④ 平成20年相続申告(相続税評価額5,802万円)
    ⑤ 平成20年7月マンション売却(売却額2億8500万円)

否認されたポイント
    1, 取得日が相続開始直前で被相続人の意思判断も怪しかった
    2, 相続開始後すぐに売却
    3, まったく利用していない(被相続人が訪れた形跡すらない)
    4, 購入価格と評価額の差が億単位と大きく、明らかに節税目的と推測される

こんな事例に財産評価基本通達の総則第6項の「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認めらる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」が適用されるのは、ある意味当然のことと思います。

タワーマンションを取得して通常の相続税評価額によって申告する(節税対策)場合には‥
    ① マンションの取得目的を明確にし目的通りの利用をする(家賃収入目的で貸すとか居住目的で住むとか‥)
    ② 取得してすぐに贈与しない。受贈者は利用・活用する
    ③ 相続税の税務調査が終わるまでは活用を続け、売却しない
   こういう留意をちゃんとしていればまだまだタワーマンションの高層階は節税効果は大きいです。

また、出口戦略(売却可能)が多大に節税対策です。

今回否認されたケースは、専門家に相談しなかったか、また相談したけれど相談する相手を誤ったかの悲劇だったのでしょう。
だいたい、税務調査で否認されて裁判所の不服審で認めらるケースはほとんどありません。何故なら、絶対に勝てる場合しか税務署は否認しないからです。
勝てるどうかの時は「これは問題ですね」と脅して修正申告させますから‥


   

更新日:2017年4月1日 (公開日:2017年6月28日)

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