「戸建賃貸の投資術➁」一棟ものと比べて、実際どうなの? メリットと手間編|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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「戸建賃貸の投資術➁」一棟ものと比べて、実際どうなの? メリットと手間編

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大家 株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

前回のコラムで戸建投資は

「主に自分のお金をメインに身の丈に合った投資額で」
「長期間で大きく増やしていく」
そういう「堅実な投資イメージ」

を持っている人に向いている、ということを話しました。それでは、具体的にどういうところが向いているのでしょうか。一棟ものへの投資と比較してみていきましょう。

「戸建賃貸の投資術➁」一棟ものと比べて メリットと手間編

 

利回りがいい

まず何といっても、「戸建投資の特徴は利回りの高さ」です。「建美家」などを見ればすぐに目につきますが、戸建投資の利回りは10%以上が普通で、中には20%というようなものまであります。一棟ものに比べ明らかに利回りは高い。
 
利回りが高い一番のメリットは
「複利での効果が大きい(絶大に!)」ということです。

100万円を13%の運用で複利運用すると、計算上10年後には339万円、30年後には1745
万円になります。仮に(一棟ものの平均値に近い)6%だとすると、10年後は179万円、30年後は574万円です。
 
「ちょっと家賃が入ったらハワイでも行っちゃう」とか「年間家賃が200万円くらいになったら会社辞めちゃったりして」という人はこのメリットを十分に享受することはできません。「長くじっくり腰を据えて再投資を継続する」人にこそ、戸建投資は向いています。
 
 
 
賃貸の期間が長い

戸建は一般的に、マンションやアパートに比べ占有面積が広く、家族での入居の割合が高いです。庭があったり、ペットが飼えたり、賃貸の平均期間は明らかに長くなります。
 
賃貸期間が長いと
「空き家の期間が相対的に短くなる」「再募集の手間がかからない」「家賃下落を避けられる(可能性が高くなる)」「借主の家に対する愛着が強まり丁寧に使用する傾向がます」など、様々なメリットがあります。
 
 
 
 
維持管理が楽。費用も比較的かからない

これは異論もあるところだと思いますが、

一軒家は基本的に「共用部分」というものがなく、庭は私道を含めて賃借人の管理になるため、大家さんがやることは実はあまり多くはありません

管理費、なんかも通常とらないですしね。
「貸家」の管理をいろいろな不動産屋さんが喜んで受けるのは、それが「儲かる」からですね。自分でも問題なくできます。
 
 
 
競合が少なく、客付けが容易

アパートなんかは、もうむちゃくちゃ余ってます。実需を無視してみんな節税、相続税対策で建てまくってきたので。「いくら賃料を下げても、それとは関係なく賃借人が全然決まらない」というようなアパートは、地方に行けばいくらでもあります。
 
それに比べると、貸家は供給が少ないです。
特に「ペット可」の物件は中でも少ない。

これだけペットの飼育がポピュラーになっている時代に、ペット可の物件って、まだまだ驚くほど少ないです。
「貸家」のオーナーでも、自分たちがいずれまた住む予定、だったりする人にとっては、虎の子の家だし、人のペットは気になるのでしょうか。しかし投資用不動産だったらそんなの関係ないですよね。敷金多めにとって、きれいにして、またペットを飼う人に貸せばいいわけです。
 
 
 
うーん、戸建投資っていいことばっかりですね。でもそんなことってある?いえ、ありません。
 
 
戸建投資は手間がかかります。

1軒1軒の維持管理は楽だったとしても、全ての物件、個別に吟味して、交渉して、購入し、直して、募集して、維持して。場合によっては売らなければなりません。利回りがいいのも当たり前ですね。
 
問題は自分の「投資イメージ」に合わせて「どちらを取るか」です。
 
身の丈に合った投資金額で不動産投資を行うならば、必然的に何十戸もある一棟ものは買えないし、アパートだって大変です。
 
リスクを抑え、自分の出来る範囲の金額からスタートする。しかし戸建投資は利回りがいいのです。時間はかかります。しかし、成果は着実に、時間をかければかけるほど圧倒的に大きくなります(複利の効果)。
 
手間はかかります。苦労はあります。でもその分。
不安にさいなまれ、頑張って踏ん張って、3軒、4軒取得することには、多分、しっかりしたノウハウと、はっきりとした自信を手に入れているはずです(もう不動産屋のおやじにでかい顔はさせないぞ!)。
 
 
次回は、「戸建投資」のメリットデメリットのうち、特に資金的な面について書いていきたいと思います。
 

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更新日:2017年10月20日 (公開日:2017年5月25日)

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