「戸建賃貸の投資術➂」一棟ものと比べて、実際どうなの 融資編|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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「戸建賃貸の投資術➂」一棟ものと比べて、実際どうなの 融資編

株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

前回のコラムで戸建投資は

「利回りが良く」「賃貸期間が長く」「維持管理が楽で」「客付けが容易」、だから「堅実な投資イメージ」を持った大家さんにメリットが大きい、ことを話しました。その分「手間」がかかるわけですが。

今回は特に、融資、といった側面から「戸建投資」の特徴を見ていきましょう

「戸建賃貸の投資術➂」一棟ものと比べて、実際どうなの 融資編

一般的に「戸建投資」においては、「物件価格が安い」ということがとても大切です。いい土地にあり建物が立派で何千万もする、そういう物件は収益物件には向いていません。
 
なぜかというと、

「賃貸で戸建に住む人は、それほど高い家賃の家は求めていない」という厳しい現実があるからです。
 

東京や、地方中心部など一部の地域を除けば、賃料の上限は6万円、良くて7万円、という需要が圧倒的に多い。だから高い利回りを確保しようと思えば、おのずと「安い物件」が前提となってきます。
 
例えば賃料6万円で13%の利回りを取るとすると、単純計算で物件価格は550万円。
 
しかし、500万そこそこで買えちゃうような(投資用)一軒家には、普通は銀行は融資をしてくれません。担保価値がないし、額が細かくて手間はかかるし。
 

戸建投資の最大の弱点、それは
「融資がつきにくい」
ということです。
 


だから、「ガンガン融資を受けてどんどんレバレッジを効かせて資産を増やしていこう」という「投資イメージ」を持っている人には、戸建投資は向いていないのです。
 
 
しかし、戸建であっても融資をしてくれるところもあります。不動産融資に積極的な地銀なども複数ありますが、
なんといってもその筆頭は「政策金融公庫」です。
政策金融公庫は、物件に担保価値が薄くても、事業計画、返済計画がしっかりしていれば融資を出してくれます。戸建投資を行っている多くの大家さんたちが利用しています。
 
そのメリットはなんといっても
融資が受けやすい(審査がゆるい)
金利が低い

 
素晴らしいですね。でもやっぱりデメリットもあります。それは
あまり多額のお金を、いっぺんには貸してくれない
 
ということです。そういうお金が必要な人は通常の金融機関に行きなさい、ということですね。
 
 
でもこれって「堅実な投資イメージ」を推し進めるためには最高ではないですか?

 
自己資金に、政策金融公庫からの融資を組合せ、じっくり戸建物件を取得していく。その過程でノウハウと実力を身に着けていき、じわじわ上がってくる家賃に、公庫からの追加融資を加えて、徐々に物件を増やしていく。
 
 
また、500万そこそこの一軒家は、大体築20年とか30年とか経っていますので、ここでは詳細には踏み込みませんが
 
「ドンドン原価償却が進みます」
 
つまり初期の税金も極力抑えることができ、それを再投資に回すことができる。「複利の魔術」をめいっぱい享受することができるのです。
 

これが「戸建投資」の王道です。そしてこの王道を歩んでいる大家さんたちはたくさんいます。
 


「確かな物件の選定」や「管理」「客付け」などはもちろん大切ですが、この投資戦略に欠かせないものが他にあります。
 
「時間」です。
 
前回のコラムで「複利効果」について書いた部分での計算。100万円を13%で運用したらいくらになるか。10年後には339万円。
 
30年後には1745万円(!)です。
 
「投資イメージ」が固まった後はぐずぐずしている暇はありません。大事なのは勇気をもって「最初の一歩」を踏み出すことです。

 
 

更新日:2017年6月5日 (公開日:2017年6月25日)

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