「戸建賃貸の投資術④」一棟ものと比べて、実際どうなの 出口編|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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「戸建賃貸の投資術④」一棟ものと比べて、実際どうなの 出口編

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大家 株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

前回は、戸建投資のデメリットとして「融資がつきにくい」こと、そしてそれは、実は「堅実な投資イメージ」を実現するには絶好の条件でもあること、を見てきました。

不動産に限らず、およそすべからく投資というもの、出口をしっかり考えてないと考えたことにはなりません。一棟ものと比べた戸建て投資の特徴最終回、出口編です。

「戸建賃貸の投資術④」一棟ものと比べて、実際どうなの 出口編


 
戸建投資用の収益物件になぜ銀行融資がつきにくいか、というと前回見たようにいくつか理由がありますが、その大きな理由は「担保価値がない」からです。金融機関の不動産投資用融資は、基本担保主義。担保価値がないものには融資が下りないのも当然です。
 
そんな、プロである金融機関が見向きもしない「戸建投資用物件」、本当に買っちゃっても大丈夫なんでしょうか?
 
 
 
投資先不動産を選定するときに、皆さんは何を基準に考えますか?
 
築年数?
施工会社?
エリアの人気?
駅からの距離?
 
そう、どれもとても重要です。
それでは、
「大手が建てた立派な建物で、新しく、人気のエリアの駅近」
の物件を買えばいいでしょうか?もちろんそうではありませんね(大丈夫ですよね?)。
 
そんな物件はたいてい人気で値段が高いし、多分「必要以上」に値段が高いかもしれません。
 
 
不動産投資においては絶対的に「どの物件を取得するか」が重要です。実際の運用パフォーマンスに比べ、実際の物件価値に比べ、「圧倒的に割安な物件」を買えば、不動産投資なんて成功したも同然です。いつでも高く売れるんだから。
 
 
 


「一棟もの投資物件」は、現在価格がとても高い状態にあります。

 
なぜなら「融資がつく」からです。それも冗談みたいな低い利率で。貸出利率が低い、のはもちろん全体の金利が低いからです。
 
なかなかいい投資先が見つからない不景気な世の中で、銀行はどんどん低利で融資をしてくれる。お金を借りて一棟ものの不動産を買いたくなるのは当然です。また合理的でもあるでしょう。
 
しかし需要が増えれば、価格も上がります。価格がどんどん上がり、それに乗り遅れまいと、もしくは将来もっと高い金額で売却しようと、物件価値はどんどん上がる。
 
どこかで聞いたような話。一棟もの投資用不動産は、現在バブルの真っ盛りです。
 
 
 

それでは「戸建投資用物件」はどうなのでしょうか。思い出してください。銀行が見向きもしない「戸建投資用物件」には、融資がつかないのです。
 
だから全然値段は上がっていない(それどころか下がっている涙!)。

 
 
どちらも同じ「収益用不動産」ですが、状況は全然違います。
もちろん、将来人口が減るとか、空き家が増えてるとか、ほかにも大きな問題ある。でもそれって、戸建でも一棟ものでも同じですよね、本質的には。
 
 
 
「戸建投資用物件」の価格は、需要と供給の関係を元に、堅調に推移しています。あとは、「その中で」いかに有利な物件を見つけるか、に集中すればいいのです。そうすれば、将来売却するときに、需要と供給の関係を元に、適正な価格で売却することができるに違いありません。
 
 
何年先にどのくらいで売却するのか、それをあらかじめ予想することができる。これが出口戦略です。
 
 
現在のバブル的状況の中での「一棟もの」、海外のプレビルドコンドミニアム、こういったものは圧倒的に相場の影響を受けます。いついくらで売却できるか、そんなことは誰にも分りません。
 



 
 
そのほかにも、戸建投資用物件の売却に有利に働くことがいくつかあります。
 
 
一つは、賃借人に売却できる可能性がある、ということ

 
この戦略を基本に投資を進めている大家さんも一定数いますが、例えば毎月6万円ずつ家賃を払っていて、その家に愛着がわいてしまった。いっそのこと買ってしまいたい。と考える人は少なくありません。
 
住宅用の購入ですので、当然融資は受けやすい。毎月の返済額は確実に家賃を下回ります。
 
 
もう一つは、賃借人が出てしまった場合、居住用一般物件として売却が可能である、ということ
 
収益物件を購入するときに、利回りだけではなく、その物件が、一般物件としてどのくらいの価値を持っているのか、ということもきちんと考えて取得すれば、一般物件としての売却も可能性が出ていきます。
 




 
もちろん、人口減少社会の日本において、今後不動産の価格は下がっていくでしょう。だけれど、投資に重要なのは、その目減り分をきちんとあらかじめ計算して、必要利回りを算出できるかどうかです。

そういった「出口戦略をきちんと考えた堅実な投資イメージ」には、一棟ものよりも、戸建投資が確実に向いているではないでしょうか。

 
 

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更新日:2017年7月26日 (公開日:2017年6月21日)

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