【第1話】「負けない不動産投資」土地のホントの価値を知る!将来的な出口戦略で勝つ秘訣!~不動産の価値を知るにはまず建築の知識~|荻谷 強

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【第1話】「負けない不動産投資」土地のホントの価値を知る!将来的な出口戦略で勝つ秘訣!~不動産の価値を知るにはまず建築の知識~

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不動産会社 荻谷 強

新宿で収益物件の売買をメインとした不動産会社を経営しています。 建築施工現場からの叩き上げの一級建築士が収益物件の不動産仲介をしているという案外めずらしいスタイルで、土地・建物両方に精通した知識と経験でみなさんに「失敗しない不動産投資&経営」のアドバイスをさせていただきます。

「負けない不動産投資」
土地のホントの価値を見極めることが、将来的な出口戦略で勝つ秘訣!

不動産の価値を知るには建築の知識が必要

不動産投資は最終的には利益確定させてその成否が決まります。
それを出口と呼び、そこを見据えた戦略を出口戦略というわけです。


目の前に中古アパートの売り物がある時、
・価格
・利回り
・立地
・建物の状態
・稼働状況
みなさんはこの辺は一生懸命検討されることと思うんです。


しかし、「この土地を更地にしたとき、現行法規でどんな物件が建替え可能か」とか、
「宅地分譲することが可能か」までは考えていない方も案外多いのではないでしょか。


しかし、今建っているアパートと同じものが建替えできないケースは実は多いのです。


都内だと現行では窓先空地条例やワンルーム条例がありますので、建替えの時にはこれらを反映する必要があり、そうすると今のアパートよりも全然部屋数が少なくなってしまったりするのです。

また、坪単価の高額な商業地で建蔽率80%・容積率500%の土地を買い、7階建てくらいは建つだろうと思っていたらすぐ北側に住居系用途地域が隣接していて日影規制にひっかかり3階建しか建たなかったなんて事例もあります。


土地には幾重にも法規制がかけられていて、それらの法規をすべて満たして建築可能な最大の容積を検討する作業をボリュームチェックと言います。


これが見極め出来ないとその土地のもつホントのポテンシャルがわかりません。
いくら一種単価がいくらとか言っていても、ボリュームがわからない状態では意味がないのです。

このボリュームチェックには建築基準法等の知識が必要で、正確にやるには難しいのですが、みなさんがご自分である程度の精度までは検討できるよう、こちらのコラムで少しづつ解説をしていきたいと思います。

ではまた次回!

 

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更新日:2017年10月18日 (公開日:2017年7月14日)

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