大家が行う土地から仕入れる一人ディベロッパー 行列と決別!地方高利回りから、都心で土地から仕入れる新築アパートへ戦略変更|本郷 武

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大家が行う土地から仕入れる一人ディベロッパー 行列と決別!地方高利回りから、都心で土地から仕入れる新築アパートへ戦略変更

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大家 本郷 武

グロバール企業のサラリーマンとして働きながら不動産、株式投資を実践。実家の戸建てを賃貸したことから不動産による安定収入を知り、現在は東京都内、首都圏を中心に新築アパート、マンション、中古アパート、7棟70室を所有。

物件価格1億前後、地方RC、築浅、利回り8%以上の物件が最も行列が出来ています。
その行列に並ぶことに背を向けて都内で新築アパートを建築することに!
今でのやり方次第で都内で利回り8%以上を実現!
ビジネスも不動産事業でも市場の状況次第で戦略の変更が新境地を生み出す!

行列に並ぶことをやめた!

コラムに訪問頂き、ありがとうございます。
今回はなぜ、現在新築木造、鉄骨を進めているかを書かせて頂きました。


1都3県、利回り12% 築15年 RC 満室 
融資評価済み

 
このような物件が出れば瞬殺でなくなります。
現在ではこのような物件は市場に出ることはありません。
 
しかし不動産仲間の多くが、全国で融資がおりるのであればRC築浅利回り8%以上
物件価格にして1億前後を探しています。
 
この行列に並んでいても、物件を購入出来るのは世界で1人しかいません。
まるで宝くじが当たるような確率です。
 
私も5年前に初めて購入した物件
北関東の都市で軽量鉄骨、築19年、利回り15% 満室、金利1.5%

イールドギャプ   15%-1.5%=13.5%

当時はこのような物件は市場にゴロゴロしていました。
今、思えば磨けば輝く物件が落ちている状況でした。
 
<当時の購入基準>
​物件価格5000万以下・築20年以内・利回り15%以上・イールドギャップ13%以上
  

*表面利回りから調達金利を引いた数値     表面利回り15%-金利2%= 13%

この物件購入基準を見事クリアしており、購入を決めました。

しかしこの後、アベノミックスが始り僅か1年で物件価格が高騰して地方でも魅力的な物件が市場からなくなりました。
地方高利回りを投資の中心に物件検索をしていましたが、探しても条件を満たす物件がなく、また間違って市場に出てくると直ぐに無くなる状況が続きモチベーションの低下が著しかった日々です。


 

 

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更新日:2017年9月23日 (公開日:2017年7月17日)

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