七光り大家の不動産投資 建築開始と自主管理から委託管理へ管理会社の選定方法|七光り大家

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七光り大家の不動産投資 建築開始と自主管理から委託管理へ管理会社の選定方法

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大家 七光り大家

現在 1LDK4室のアパートを2軒、戸建を6軒を経営しており、2戸のテラスハウスが1軒完成します。 断熱性と耐震性には拘った仕様にしています。 おかげさまで現在満室です。 退去の理由が狭い・うるさい・寒いことが主な容認であることを知り、可能な限り対処した物件を造ることに努めています。

建築計画も終わり業者も決定し実際に着工しました。
初めての建設なのでいろいろ戸惑いました。

建築開始

業者の選定も終わり近隣への挨拶も終わり、いよいよ建設が始まりました。
普通、建物の建築が終わってから外構の塀を造ります、しかしながら今回は塀を最初に造りました。
理由は敷地をほぼ目いっぱい使っているからです。

敷地は5人の方の敷地を面しています。
3.11以降ブロック塀は5段以上は倒れ止めをつけるか5段目より上は崩してアルミ等の
軽い目隠しをつけなければなりません。

隣地の5人の方のうちAさん、Bさんは建物を新築され基準を満たした塀をそれぞれの方の敷地内に造られているのでも問題なしです、Cさんとは敷地の境に何もなかったのでこちらの敷地にブロックを5段積み上にはブラックのアルミの目隠しを付けました。

Bさんの塀と色を合わせました、Dさんとの間には古い万年塀がありました、こちらもCさんと同様にこちらの敷地内に塀を造りました、Eさんとの間の塀は途中までEさんが造った塀があり設置場所は所有地の真ん中に塀が造られていたので残りの塀もEさんの物であり、こちらは何もしなくてよいと思いました。

しかしながらこれが大きな間違いでした、他の部分の塀の工事の際に工務店の社長が確認したら残りの塀は私の敷地内にありました、要はこちらの塀で直さなければなりません。
ここでも問題点は目隠しのアルミの色でした、ほかの場所がブラックでしたのでブロックの目隠しを手配しましたがEさん所有の塀の目隠しはブロンズでした。

結果的に色違いになりました、これが最大位の間違いです。

年が明けて地鎮祭を行い建物の建築が始まりました。
面している道路は裏通りですがターミナル駅から4分の場所にあり交通量は思ったよりありました。

一番気になったのは基礎工事の際のミキサー車の侵入経路と打ち込み車の駐車場所でした。
今回の敷地は敷地延長の部分にちょうど両方の車が駐車できたのでなんとかなりました。
現場監督によればこれが一番大変だったそうです。

基礎工事が終わり次は木工事です、基礎に大引取り付けられ次は柱の取り付け、いわゆる上棟式・建前です。

現在は建前が実施されるケースは少ないようですが我が家では亡き父の時代は盛大に執り行われました、建築業者からはやらないでよいように言われましたが家族が黙っていないと思い実施しました。

しかしながら飲酒運転の規制も強くなっており昔のような宴会は業者の方にかえって迷惑だと思いました。

妥協の策として私が四方を塩と酒で清め、、職人の方々に感謝の言葉を述べ酒宴の代わりにご祝儀を渡しました。

家族に対しては職人さんが飲酒運転で捕まったら仕事にならなくなるのでかえって迷惑である旨を伝え納得させました。

木工事が進み2階へ上れるようになると今まで見たことがないような景色が見ることができました。
会社の休みの週末ごとに現場へ通って進捗状況をチェックしました。

一方建物の管理に関しては従来のやり方を根本的に変えようと思いました。

以前両親が経営していたアパートは管理も自主管理で家賃も自宅への持参でした。
亡き父は「こうでなくては入居者の顔が見えないから、家賃持参でなければだめだ」と言っていました、しかしながら家賃の持参があるとき外出もままなりません、負担は留守番係りの母にかかっていました。

持参日は一応月末と決まっていましたが人によってまちまちだったからです。

清掃・入退去の立ち合いは自分で実施するが家賃の集金・送金、クレームの受付窓口は外注することにしました。

以前より付き合いのあるA社とB社に資料の依頼をしました、A社は資料を持参し料金は家賃の5%とことでした、B社は催促しても資料の持参もありませんでした。

A社と5%では高いと思い交渉しました本部の決済がいるとのことで結論が出ませんでした。

そうこうしているうちに物件の近くにあるC社の店頭に条件の近い物件の広告があり、ティッシュ配りをしている方に問い合わせ状況等を聞き、こちらの物件と今の状況を話したところ、
すぐに事務所に通され本部にすぐに決済を取りますとのことでした。

この会社とも以前は取引をしていましたが最近は紹介が少なく疎遠になっていました。
たまたま支店に来ていたエリアマネージャーが以前うちの担当をしていたとのことで話は順調に進み、数日中にOKの返事がきました。


A社本部との折衝の結論がでないしB社は資料の持参もないので何かの縁だと思いC社に管理委託し専任契約を結びました、これが後々問題を起こします。
 

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更新日:2017年9月23日 (公開日:2017年7月19日)

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