[第2話] 2度の会社倒産  某大手賃貸専門建築会社勤務のサラリーマン兼業大家 [不撓不屈 編]|ありんこ

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[第2話] 2度の会社倒産  某大手賃貸専門建築会社勤務のサラリーマン兼業大家 [不撓不屈 編]

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大家 ありんこ

はじめまして。サラリーマン大家のありんこです。 2010年、競売物件を初めて購入して大家歴7年 現在、某大手賃貸建築会社に勤務しているサラリーマン大家です。

こんにちは、サラリーマン大家のありんこです。

2010年、競売物件を初めて購入してから大家歴7年。

現在、某大手賃貸建築会社に勤務しているサラリーマン大家です。

[第2話]サラリーマン大家 9棟45戸の道のり 

こんにちは、サラリーマン大家のありんこです。

前回の転職では入社は、出来たものの次の物件購入の為には、先の長い道のりでしたが家族の為にも自身の夢の為にも、仕事はほとんど休むことなく奮闘しました。
ありんこのように現在も奮闘(^3^)/

やはり本業のサラリーマンの基盤を固めることが大切です。
賃貸事業の知識
実務経験を高めなければ次の物件へ進む確信が持てません。

ようやく入社して3年が経ち、目標も叶い不動産事業の出来る土俵に上がれました。
後は、物件との出逢いを求めて行動在るのみです。
休日に妻、娘を連れ物件を見に行きました。
何度も言いますが家族の理解と協力が大切です。
私が、なぜサラリーマン大家をするのか?
その理由の根底がここに有ります。

今思うと利回り重視の物件ばかりを調べていました。

前回の購入物件の経験で区分所有だと購入の際に手間と時間がかかることを鑑みて、区分所有ではなく、1棟アパートの物件と決めていつものようにインターネットで物件を調べていると、東京都足立区にある6280万円の物件に出会えました。

金額的には当時の私では思い切った額の物件でしたが、不動産仲介業者に連絡。
見た目が綺麗で可愛らしい木造アパート1棟12戸、築27年、利回り10.3%の物件に
指値5800万円(-480万円)を打診してみると担当の営業マンも「-480万は難しいと思いますが」と言いながらもすかさず元付業者に連絡。
-480の指値が通らなければ-380万で交渉準備を考えていましたが指値1発OKの解答。
言ってみるものですね(^^♪

その担当営業マンとは先々、任売売却物件(競売物件に出る前の割安な物件)を紹介してもらいます。

今思うと仲介業者から元付業者(売主から直接売却依頼を受けている)に売主の落しどころの売却価格や売却背景を確認して何度か厳しい指値の交渉を入れてもよかったかも(-_-;)

とにかく指値が通り、都内で表面利回り11%確定

12戸中10戸入居。
1室は、リフォームが入っていなく相当荒れた状態の為、フルリフォーム100万円の予算想定
3年前に外壁工事を行っている為、状態良好
仮に2室の空室でも返済がショートしない。
ただ間取りは、1Rの全室ロフト付き3点ユニット
建物構造、床下配管、白蟻の確認が必要です。
修繕履歴を売り主から提示してもらい、白蟻点検を実行前に契約条件に入れてもらいました。
空室の建物床下を確認。
売り主から許可を得て、仲介業者と一緒にアパート管理会社に訪問。
雨漏り、水漏れ、住民トラブル、近隣相場、管理を継続した場合は、管理費3%と管理内容の交渉等を確認しました。
その後、その管理会社の担当者との出会いが、私の不動産事業に素晴らしい3棟目の物件をご紹介していただけます。
初めてのアパート物件は、駅から徒歩10分、スーパー、ドラッグストアー徒歩1分の物件でした。
レントロールも相場より平均4000円程安く貸していました。
2戸の空室は募集が積極的に行われていなかったこと。
後からリフォーム、募集の工夫で家賃の引き上げ可能と判断
いずれ表面利回り12%以上はいけると思い買い付けを入れました。
後から聞いた話だと半年前から売りだしていて契約後ローンショート2回の物件だった為、指値が通ったとのこと。
問題点としては融資です。
耐用年数越えと担保評価不足ですね。
問題解決できるか次回のコラムにて。


 

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更新日:2017年9月23日 (公開日:2017年8月21日)

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