大家が行う土地から仕入れる一人ディベロッパー 都心で土地から仕入れる新築アパート(実践編)|本郷 武

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大家が行う土地から仕入れる一人ディベロッパー 都心で土地から仕入れる新築アパート(実践編)

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大家 本郷 武

グロバール企業のサラリーマンとして働きながら不動産、株式投資を実践。実家の戸建てを賃貸したことから不動産による安定収入を知り、現在は東京都内、首都圏を中心に新築アパート、マンション、中古アパート、7棟70室を所有。

地方高利回りから都心での新築アパート投資へ戦略を変更。
ネット上で都内の人気エリアでにもかかわらず単価の安い旗竿地を発見!

「一人ディベロッパー」土地から仕入れて新築木造アパートを建設するまでの流れ、どのタイミングでどのように行動して完成したのか!を
ご紹介します。

土地から仕入れる新築アパートの物件購入の流れ

新築アパート土地から探して着工から完成はまでのスケジュールをご紹介します。

行列に並ばないように、最も競争の激しい中古RC1棟ものから土地から仕入れて新築アパートを建設する「1人ディベロッパー」へ戦略を変更しましたが、最近は新築アパート不動産投資をするサラリーマンが増えたことを感じます。
週末の建売木造アパートのセミナーは大盛況です。時間の制約があるサラリーマンには人気があります。
 
そのため土地を見つけてからの7日間が最も重要であり物件を購入出来るか否かを決めると言っても過言ではありません。

この時間で土地の購入とその後の満室経営を維持できる物件になるのかを判断することが勝負になります。
 
現在の市況では建売アパート業者とかなりの確率でバッティングするようになりました。
 
まずマイソクを見て下記を判断します。
建ぺい率、容積率から建物ボリュームを確認して1部屋位20平米以上の部屋がいくつ取れるのかを判断します。
建売アパートでは1室が14㎡以下でバスなしでシャワールームという間取りも散見されますが中長期での満室経営を目指すのであればお薦め出来ません。
 
 
<仲介業者>
・ネット上で気になる土地を発見 ⇒ 仲介業者にマイソク・測量図など資料を依頼
・買付け
 
<建物>
・設計士にボリューム確認⇒9戸を入れるプランを依頼 1日~5日以内にプラン完成
 
<管理会社>
・家賃相場の把握
3件以上の客付け業者を訪問して賃貸マーケットのヒアリングをします。
1社だけではその情報に偏りがある場合があり、3社位訪問してそれぞれの家賃、広告費等、平均が実勢条件だと判断します。
その際に家賃を上げられる間取りなどの聞き取りをします。
同じ1Kの間取りでも工夫次第で家賃をUPできる可能性があります。
 
<金融機関>
・まず本部に稟議を上げる前に支店内で融資が可能な案件か担当者そして支店長が判断します。
支店で取り上げられる案件であれば支店から本部に稟議をあげます。
通常本部審査は1ヶ月位の時間が必要ですが、支店内の方向は7日以内で回答を頂ける関係構築が必要です。
何十回と金融機関と融資交渉をしている経験から言うと、支店で「この物件に融資したい」と言われて、本部へ稟議を上げて本部審査で全くダメとの回答は少ないです。

但し、物件評価が伸びない或いは融資期間が短くなった等、条件が当初より伸びないことは多々あります。

日頃からの金融機関との関係が良ければ、実際に物件が出てきた時の融資承認のスピードが格段に違います。
 実際に銀行に提出する書類
・属性シート(自己紹介、金融資産など、確定申告をしていれば過去3年分)
・物件の資料
・事業計画書

6月     ・銀行の融資承認
7月     ・売買契約
9月     ・金消契約、決済             
10月    ・設計/施工業者との契約   
11月    ・確認申請提出・地盤調査
12月    ・着工(第1回目入金)内装決定

   


翌年1月   ・管理会社選定
  3月 ・上棟 (2回目入金)  募集開始
   
  6月  引渡し(3回目入金) モデルルームオープン 
     (家具はずべてダンボール)


 
新築アパートの特徴
 
<メリット>
*競争相手がRCと比較して少ない
*融資がつきやすい
*中古と比較してラニングコストが安い
 
<デメリット>
*法定対応年数が短い (22年)
*500万位資金が必要
*完成まで時間がかかる(忍耐)
 
 
メリットとデメリットがありますが、昨今の中古物件価格の高騰から判断すると新築アパート、鉄骨、RCも選択肢のひとつになると思いまます。かつては新築を建設すると満室になっていましたが、現在では購入エリアを間違えると新築でも満室に出来ないマーケットになっています。
首都圏でもすでに飽和状態のエリアありますが、そのようなエリアでもまだ新築物件の建設ラッシュです。
その意味で客付業者への聞取りは重要です。
ヒアリングに伺った客付会社の方から
間取りを見せて際に
 
「本当にこのエリアで新築アパートを建設するの?」
 
「やめた方がいいよ。このエリアは礼金・敷金は取れないし駅近でも空室だらけだよ」
名刺交換をさせて頂いたら、そのエリアで長年不動産業を営んでいる社長でした。
 
「他の業者は手数料欲しさに甘い話をするかもしれないけど、シングル向けの物件は勝ち目ないよ」とズバズバ本音を語ってくれました。

物件が購入出来るとマエノメリになっていた私は目が覚めた思いでした。
 
その後、別の管理業者にもヒアリングをして賃貸需要の強いエリアでは無いことが確認でき購入を断念しました。
 
また新築プレミアム家賃も入居者が一巡すると無くなり家賃が下がります。
家賃が新築時と比較して10%下落しても収益が見合うのかを事前にシミュレーションで確認が必要です!

「一人ディベロッパー」も楽ではありませんが楽しみながら実践しています。

 
 
最後までお読み頂きありがとうございます。
 

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更新日:2017年10月17日 (公開日:2017年8月9日)

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