大家さんに求められる告知義務とは~①所有物件で事件や事故があった際、借主に何を伝えるべきなのか?~|竹村鮎子

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大家さんに求められる告知義務とは~①所有物件で事件や事故があった際、借主に何を伝えるべきなのか?~

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弁護士 竹村鮎子

不動産関連業務を中心に、相続、離婚など幅広い案件を取り扱っております。賃貸経営にまつわるトラブルやその対処法について、分かりやすくご説明するように心がけています。

みなさんこんにちは!
弁護士の竹村鮎子です。

今回は、賃貸借契約を締結する際に、大家さんに求められる物件についての「告知義務」をご説明いたします!

モデルケースのご説明

 大家さんであるAさんは、借主の募集や物件の説明などは、全てなじみのB不動産会社に依頼しています。しかし、ある時、借主であるCさんから突然、「昔、借りている部屋で自殺があったのに、部屋を借りる時には知らされていなかった。そんな事件があったと知っていたら、部屋を借りなかった」「気持ち悪くてもう住めないから、引っ越し代と慰謝料を払ってほしい」と要求されました。

 現在、Cさんが借りている部屋で、以前、居住者が自殺したのは事実ですが、Aさんとしては、B社にすべて任せているので、突然、Cさんから請求を受けて戸惑っています。

大家さんの告知義務とは?

 Aさんのように、借主とのやり取りや、物件に関する重要事項の説明を、すべて不動産会社に一任してしまっている大家さんも多いかと思います。
確かに、不動産会社(宅建業者)には、重要事項説明義務があることが、宅建業法で明らかにされており、不動産会社は、借主が建物について契約するかどうかを判断するのに重要な事項について説明する義務を負っています。

 他方で、大家さんにも、賃貸借契約上、または信義誠実の原則上、借主が建物を借りるか否かについて判断する重要な要素について、告知をする義務があります。つまり、すべてを不動産会社に任せているからといって、大家さんに、物件に対する告知義務がないことにはなりません。

何を告知するべき?

 前項で記載したとおり、告知しなくてはならないのは、「建物を借りるかどうか判断する上で重要な事項」です。そこで、「以前に建物で自殺があった」ということが、「建物を借りるかどうかを判断する上で重要な事項」であるといえるかどうかが問題となります。

 この点、雨漏りがするというような、目に見える物理的な欠陥では無いけれど、「気持ち的に嫌」という建物の欠陥のことを、「心理的瑕疵(しんりてきかし)」といいます。

 心理的瑕疵についても、建物を借りるかどうかの判断に重要な影響を及ぼすものですので、大家さんには、契約締結前に、それを告知する義務があるといえます。

 そこでAさんの場合に話を戻すと、過去に自殺があったというのは、やはり心理的に負担が大きいので、「建物を借りるかどうかを判断する上で重要な事項」と言えるのではないかと思われます。したがって、Aさんとしては、賃貸借契約書に、建物で自殺があったことを明記する必要があります。

 しかし、どの程度の内容を告知すべきなのかについては、難しい判断が求められます。例えば、その建物で自殺者が出たというような場合、いつのことなのか、建物のどの部分で発生したのか、建物の使用目的は居住用か、事業用かなどの事情を総合的に見て、告知義務を認めるかどうかの判断が求められます。

 物件について借主に知らせておく必要がある事実については、きちんと賃貸借契約に記載しておくようにしましょう。契約書の作成を、不動産会社に任せきりにしてしまっている大家さんも多いかと思いますが、契約書に告知すべき事実が記載されているか、必ず確認しましょう。

 それでは次回は「いったいいつまで告知しなくてはならないのか」についてご説明いたします。
 最後までお読みいただき、ありがとうございました!

 

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更新日:2017年10月18日 (公開日:2017年10月11日)

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