家賃滞納者と契約解除するための有効な方法は?-賃貸経営博士-

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賃貸滞納&入居トラブルにまつわる相談例
(滞納者との契約を解除)

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Q.滞納者との契約を解除したいのですがどうしたら良いか教えて下さい。(ご相談者:神戸にて賃貸経営を行うレモンさん)


築10年というアパートにおいて約18万(8ヶ月分)滞納者への、
都度の口頭・何通かの書面(書面に関しては署名と印をもらいました。)
でのやり取りを行ったのですが、未だに1万円しか支払ってもらえず、
滞納金は増えるばかりです。

連帯保証人に電話をしても、折り返し1度掛かってきただけで、
その後電話をしても一向に出てくれず無視されています。

当人と、連帯保証人両名に、内容証明で、着後10日以内の支払い請求、
また支払わない場合は契約解除を通知する。 という内容で出す予定でいます。

弁護士を立てるお金もありません。
紹介した不動産会社は、貼紙以外何もしてくれません。
契約解除をしたいのですが、 この状態でできるのでしょうか?

内容証明発送後の対応で、どうしたらよいのかアドバイスをお願いいたします。

ご回答者:東京都田無の不動産会社様

8ヶ月分で約18万円というのは月額22,000円前後の家賃ということですね。
不動産業者も迅速に対応してくれずに8ヶ月が過ぎてしまったのですね。

確かにこのような滞納者には執拗な督促と書面で囲い込んでいかないといけませんね。 何通かの書面のやり取りを行ったとありますがポイントとなるのは内容です。

「いつまでに支払う」ということはもちろん重要ですが
「支払えなかった場合」に ついても決めておかなければなりません。
その内容について記載されていたのかもしれませんが、
それでも滞納し続けるというのは書面を重要視していない証拠です。
少し厳しい言い方になってしまうかもしれませんが、
8ヶ月も滞納を許してしまった相談者様にも多少なりとも問題はあります。

内容証明はもちろん必要だと思います。
ただ、仲介業者も動いてくれない状況下では、
相談者様(家主さん)が毅然とした態度で 督促を続けると同時に、
家賃不払いを理由に退去を求め続けることが必要だと思います。

相手方も滞納は承知の上なので「退去せざるを得ない」と思わせることが大事です。 但し滞納額全額は回収できないかもしれませんが、これ以上の損害を出さない為にも 早めに退去させてしまった方が得策だと思われます。

金額に関わらず1ヶ月分の賃料を支払えない人間が
8ヶ月分の賃料を払える道理がないでしょう。
滞納は例え1ヶ月でも、1週間でも催促をしないと、
払わないでいいものと 思われてしまいます。
(勝手な考えですが滞納者に聞くと本当にそう言います)
アパート経営も立派な事業なので、厳しくして当たり前だと思います。

ご回答者:大阪府難波の不動産会社様

8ヶ月の滞納であれば契約解除は可能だと思われます。
しかし、解除しても強制的に部屋を明渡しをしてもらうには、
裁判所に調停、訴訟等を 申し立てて認められ、
さらに強制執行の申し立て(これは結構費用がかかります・・・。)を
しなければならないので、18万円の滞納では現実的ではないと思います。
こちらが、本気である事を本人と保証人に示すことが良いと思います。 内容証明を数回出して、それでも駄目なら支払命令の申し立て
(こちらは強制執行の申し立てほど費用がかかりません。) をしていき、
相手からまずは、話し合いのテーブルについてもらえるようにされては
いかがでしょうか。

その上で明渡しをさせるか、滞納分を全部支払うように、
強制執行認諾付公正証書を作るのも一つの方法です。

また、最後にポイントとなるのが不動産業者も
本気で取り組んでもらえるよう味方につけるのも 必要ですね。

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