賃貸契約の更新や解約の流れ-賃貸経営博士-

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賃貸契約更新~退去解約までの流れ

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一般的に賃貸借契約の期間は2年間といわれています。 入居後2年経過した時点で、住み続ける(更新)又は、契約を解除して(解約)して退去してもらうのか?の選択があります。また、その選択によって手続きの方法も異なります。ここでは、更新の場合と・解約の場合の場合の流れ、大家さんの義務を説明します。

契約更新の流れ

1.更新の時期

賃貸借契約の契約期間は一般的に2年が多いようです。定期借家契約などの特約が無い限り、更新の手続きが必要になります。
※定期借家契約は更新という概念はありません。

2.更新の手続きの方法

契約満了日の約一ヶ月前(または2ヶ月前)までに、契約者(借主)へ更新するか否かの通知をするのが一般的です。 自主管理されている場合は、仲介した不動産会社に更新手続きを依頼(不動産会社から更新の知らせがあるケースも)し、入居者の更新の有無を確認します。管理会社に管理を委託している場合には、管理会社で手続きを進行します。
更新をしない場合には解約手続き

3.更新にかかる費用

更新料とは新家の1ヶ月分が一般的です。 この1か月分は入居者から支払われるもので、その半月分を不動産会社への更新事務手数料として支払うケースが多いようです。 大家さんによっては、「不動産会社に対し自分の更新料はいらないから、入居者から事務手数料分のみ請求してください…」などという良心的な方もいるようです。

4.更新の必要な書類

更新の際には、新規契約時と同様、契約書を再度作成する事が一般的です。 その際、契約時のように添付書類や保証人の実印などを省略する 場合もありますが、 2年たった時点で入居者の状況が変化している事も考えられる為、再度保証人の承諾(捺印)などを頂く事をお薦めします。 ただし、保証人が遠方の場合、手続きを面倒に思う入居者や、 そこまでの必要はないという不動産会社があるかもしれません。 状況に応じて考えてみましょう。

5.更新の家賃設定

最近では、更新時の家賃は「現状維持」というかたちが多いようです。次のような状況では家賃の変動も考えられますので参考にして下さい。

  • 社会情勢の変動で、相場が大きく変動した場合。
  • 入居時に極端な家賃交渉により、近隣とバランスが取れていない場合。
  • 近隣の家賃の低下によりバランスが取れていない場合の値下げ。

更新手続き完了

契約解除(解約)の流れ

1.解約の時期

賃貸借契約の解約通告は一般的に1ヶ月~2ヶ月前とされています。契約期間内の解約または満了時の解約でも解約の方法は同様です。

2.解約の手続きの方法

退去する事が決まった場合、入居者から大家さん又は不動産会社に解約の連絡がきます。 不動産会社によっては、解約の通知書を受け取った時点から、 1ヶ月(もしくは2ヶ月)以降の解約を認める場合が多いようです。入居者から直接大家さんへ退去する旨が伝えられた場合には不動産会社にも連絡をすると良いでしょう。

3.解約の際の家賃処理

解約日が月の途中の場合には、その月の家賃は日割で計算する事が多いようです。 あらかじめ不動産会社から日割家賃額を入居者に伝え、振り込まれるケースが多いようです。

4.解約後の募集

解約の連絡がきたら、まだ入居中であっても『退去予定』という形で 入居者を募集する事が出来ます。 募集の時期を考え家賃や、現在の地域情勢における家賃相場を確認し 不動産会社等と 新家賃を設定し募集依頼をしましょう。

5.退去時の立会い

入居者が退去する際に、室内の確認及び敷金精算等の為、大家さんが退去立会いをすることが望ましいでしょう。 管理依頼をしている不動産会社がある場合には、不動産会社及びリフォーム業者等により退去立会いを代行していただき、確認・敷金精算をお願いしましょう。

6.リフォーム

退去後、次の入居者の為または建物維持のためにリフォームを行います。(詳しくはリフォーム会社の探し方) 解約が決まってから退去するまでの期間は一般的に約1ヶ月です。その間にリフォーム会社を手配し、退去後速やかに作業できるように準備しておきましょう。 リリフォーム期間は退去後1週間~3週間程度を目安にしておくと良いでしょう。(築10年以上経ってきた賃貸物件に関しては、室内の間取り及び、模様替え等を行うことが、賃貸経営安定のために考えていかなくてはならない業務といえます。)

7.敷金精算

契約・入居時に入居者から預かっている敷金を精算します。退去後1ヶ月以内を目安に入居者の口座に振り込む方法が一般的です。(詳しい敷金についてはこちら

敷金という預かり金を違う費用に使うという流用は健全な大家さんの業務としては良くないことです。 住んでいただいた入居者に対し最後の精算はきちんと行えるようにしておきましょう。

ココに注意!

敷金という預かり金を違う費用に使うという流用は健全な大家さんの業務としては良くないことです。
住んでいただいた入居者に対し最後の精算はきちんと行えるようにしておきましょう。

解約手続き完了

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