賃貸マンション建築～完成までの流れ



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建築から入居者募集・引渡しまでの流れ

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経営の達人！資金運用

不動産賃貸経営を行うには、既存建物を購入する場合以外、賃貸物件を新築することから始まります。ただその前に賃貸経営を行う上での一番の目的を明確にしておきましょう。賃貸経営を生活の収入源にするのか、相続対策などで活用したいのか等、目的に応じてアパート・マンションの規模や投資額が変わってきます。

ここでは、土地活用から建築が完成するまでの注意事項・流れを順に説明します。
現在既に建物をお持ちの方は⇒完成～入居までの流れ

土地活用の計画を立てる

◆不動産会社や建築会社・銀行などにその土地ではどんな活用方法（賃貸住宅・テナント・倉庫・駐車場・トランクルーム・・・etc）が合っているのかをヒヤリングしながらご自身の考えをまとめていきましょう。

◆金銭的に余裕のある方は、土地活用計画の企画立案から工事の完成・管理会社選択・賃貸事業運営などのアドバイスを行っているコンサルティング会社もあります。
詳しくは⇒役に立つこんな会社

賃貸住宅経営の計画

◆賃貸住宅経営に決定したら資金をどうするのか考えましょう。ローンを利用するのか、自己資金はどの位払えるのかなどはこの段階ではある程度考えておきましょう。
節税対策を考えているなら税理士・会計士さんに相談するのも良い方法です。その際には資産がどの位あるのか・相続人は何人いるのかなどをきちんと伝えておかないと対策方法が変わってくる場合もあるようです。

建築会社選択

◆建築会社・ハウスメーカーや工務店のホームページや建築関係雑誌・知人を含めた業界情報収集などで気になる会社をピックアップし資料を請求してみましょう。
◆今までに設計した物件を見せてもらいどのような建物が得意かなどを把握しよう。

不動産賃貸経営とは20年30年と続く経営ですので、担当者などの退職によりコミュニケーション及び考えの食い違い等がおきないよう注意しなくてはなりません。

詳しくは⇒建築会社・メーカーの探し方
建築会社を決定するのと同時に不動産会社も決定していくと様々な事を相談でき将来的なコミュニケーションの良いスタートがきれるでしょう。
◆建築会社を決め、建築会社はマーケティングリサーチ（環境・市場調査）に入ります。
その際に建築会社には賃貸経営の目的をきちんと伝えましょう。それを踏まえた上で調査（近隣にはどのような賃貸住宅が多いのか・賃料の相場・建物に関する法規制など）を行ってくれます。

建物のプランを決める

◆建築計画地域の地域情報を吟味し、近くに大学や専門学校が多ければ単身者用タイプの方が入居率が良いかもしれません。また駅からの距離が遠いなどの住宅地域等においては、専有面積を広げたファミリータイプの間取りやバリアフリー設計などを含めて様々な角度からプランを考えなくてはなりません。外観イメージを含め、建築仕様等を不動産会社・建築会社と良く話し合い進めていきましょう。

◆建築設計プランニングにおいては、その計画・仕上がりに対し、ご自身の考えと噛み合っているかどうか十分に確認し、後になって建築設計プランニング設計を変更する事がないよう業者に対し伝えなくてはなりません。大変な事ではありますが完成を想像し、ワクワクする気持ちを持ちながら考えていくことがよろしいのではないでしょうか。

工　事　準　備

◆建築の確認申請を行います。（一般的に設計者が代行しておこないます）
建築基準法では、工事に着手する前に敷地・構造・設備などの内容を記載した建築確認申請書を公共団体（都道府県）市区町村、又は指定確認検査機関へ提出して、確認検査員の確認を受けなければならないとされています。
◆地鎮祭とは
これから始まる工事の無事と、施工関係者の安全を祈願して土地の神様をまつる儀式（安全祈願と考えても・・・）

着　　工

◆工事の着手に当たっては、近隣の方々へ工事の概要を説明し理解を得ておくことがスムーズに工事を進めるポイントです。また、現場で事故の原因となりそうなものについては表示を行うなど、危害の防止に務めましょう。
◆上棟式（建前）
棟ができあがるころに工事の無事を祈念する儀式。式のやり方は土地の慣習により異なりますが、仕事の確認・工事の方とのコミュニケーションを図る場としても有効でしょう。

オーナーさんご自身も建築関係の書籍を読むなど、建築に関する知識・関心を高めておく事が必要です。また業者に任せっきりにせず、工事現場に足を運びチェックを行った方が良いでしょう。その際、気になった箇所などは写真・ビデオに撮っておくとトラブル防止にもつながるでしょう。

入居者募集

◆上棟式以降には、賃貸物件の総戸数・間取り・条件により不動産会社の方と募集の段取りを始めて参りましょう。募集総戸数・テナント募集の有無・単身タイプ・ファミリータイプ、その他いろいろな状況において募集開始時期は前後しますが、通常3ヶ月～半年くらいの間から募集計画段取りを始めていくことが良いと多くの不動産会社は言っております。

建物の完成

◆建築検査
施主は工事責任者から建物全ての報告を受け、ともに全てをチェックいたします。その際に不明な点・不審な点・気付いたことがあればはっきりと述べ状況により要請していきましょう。
◆落成式（完成式）
完成をお祝いして建築関係の方々に労をねぎらう場を含め近隣の方々に発表する場でもあります。お祝い事ではございますが、小規模な建築及びお忙しい方々・遠慮がちな方にとっては行わない方も多いです。

◆建築主は工事監理者から工事監理の最終的な報告を受けて、適正に工事が実施されたか説明を受けます。
◆建物は保証書類とともにオーナーに引き渡されることになりますので、定期点検やアフターサービスなどの点についても、その時に確認しておいた方がいいでしょう。

◆依頼する管理会社・賃貸仲介会社が決まり、工事が完成したら本格的に賃貸経営の始まりです。
入居者までの流れに関しては、完成～入居までの流れを確認してください。