サブリース契約の注意点とは? -賃貸経営読んで得する為になる【勉強しよう】--賃貸経営博士-

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サブリース契約の注意点とは?

駅前の再開発や某大学のキャンパスが近くに移転して周辺環境が良くなり、アパートが満室になるようになりました。
そこで自身の収入を上げる為に次の更新でサブリース契約の更新拒絶をしたいと考えております。
そのようなことは可能なのでしょうか?
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サブリース事業では、サブリース会社による長期の家賃保証のもとで、オーナーが金融機関から多額の融資を受けて建物を建築する形態がとられることがあります。

この場合、家賃保証があるから多額のローンを組んでも安心と思ってしまいがちです。

ところが、家賃保証があるからといって、保証された賃料が契約終了時まで必ずしも確実に支払われるわけではありません。

サブリース契約にも借地借家法が適用されるとするのが判例の立場ですから、サブリース契約にも、賃料減額請求に関する借地借家法32条が適用されます。

借地借家法32条は、強行法規なので、家賃保証という特約で、サブリース会社による賃料減額請求を防げるわけではないのです。(もっとも、家賃保証の事実は賃料減額請求の判断において重要な事情として考慮はされます。)

これを防止する対策としては、サブリース契約を定期借家契約にすることが考えられます。

定期借家契約では、賃料の改定に関する特約がある場合、借地借家契約32条は適用されないため(同法38条7項)、家賃保証があればサブリース会社は賃料減額請求ができなくなります。

また、定期借家契約は、期間満了によって当然に契約が終了するため、サブリース会社からの更新拒絶による正当事由の主張をさせない対策としても有用です。

みらい総合法律事務所
弁護士 水村 元晴
東京都千代田区麹町2丁目3番 麹町プレイス2階
TEL 03-5226-5755/FAX 03-5226-5756
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