不動産ローン・住宅ローンの種類-賃貸経営博士-

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不動産ローン・住宅ローンの種類
 
不動産賃貸経営が具体化すると、次に資金繰りを考えなければなりまん。これから不動産賃貸経営をされる方の中には、先祖代々の土地を活用して不動産賃貸経営を始められるほかに、収益マンションを購入して、経営・運営を管理会社に依頼する方もいると思います。どちらにしてもみなさんが一番最初に悩むのが、資金の借り入れ（不動産ローン）ではないでしょうか。そこで当研究所がアパート経営に関する各金融機関の金融商品をご紹介しますので参考にしてみてください。
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■民間ローン対公的ローン
不動産賃貸経営で利用できるローンには「民間ローン」と「不動産賃貸公的ローン」の2種類がある。
それぞれの特徴を見てみよう！


【民間ローンの特徴】

民間ローンの借入先には、都市銀行、地方銀行、信託銀行、生保会社、ＪＡなどが上げられます。

★都市銀行・地方銀行・信託銀行系

　 「提携ローン」と「非提携ローン」の2種類がある。
「提携ローン」とは・・・ 建設会社やハウスメーカーと銀行が提携し建設を条件に自動的に利用することが可能。
「非提携ローン」とは・・・ 利用する方の日常取引の状況や信用度、不動産の担保価値などから審査を行い、融資が決まれば金利・返済条件を自由に選択できる。
金融商品も豊富で金利や返済条件など自由に選択できる。
合併などにより借入後に新銀行から融資条件の変更を求められる可能性もある。

★生保・損保系

　 建設費用を限度とするケースが多く、高額融資向けで大企業・公共機関が中心。
融資額が多く、返済期間が長めである。
担保審査は勿論、借入希望者本人の面接を行うケースもあり審査基準は厳しい

★ＪＡ（総合農業共同組合）

　 組合員が賃貸事業を行う際に利用できる。（サラリーマンでも組合員になれば可能）
農業経営者が賃貸経営を行う場合アドバイスを受ける事も可能。
ＪＡ組合員になる為の費用が必要になる。
【不動産賃貸公的ローンの特徴】
公的ローンの借入先には、住宅金融公庫・国民生活金融公庫・自治体融資などが主流になる。

★住宅金融公庫

　 建設基準など融資条件は厳しいが、低固定金利で返済計画が立て易く事業リスクが低い。
また、利子補給制度といい金利部分を補助してくれる制度も条件によっては利用できる。
金利をローン申し込み時に決定することができる。
建設基準に合わせて設計をする必要があり費用が高くなる場合もある。

★国民生活金融公庫
個人貸主から法人（不動産管理会社など）を設立された方が利用する場合が多い。
運転資金・設備資金などの融資利用で事業の安定化を助けてくれる。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。

★自治体融資
 　
各自治体によって異なるが多くは公庫融資をゆるやかな基準で緩和し利用できる。
固定資産税・所得税などの税制面でも優遇される場合がある。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。



特に民間ローンの場合、金融機関によって金利・融資条件・サービスなど様々です。低金利の商品を選ぶことは大切ですが、借り入れをする場合、金融商品ごとに融資条件がありますので、まずは商品を十分理解しあなた自身が融資条件に適しているかを判断することが先決です。また、返済期間が長くなりますので無理の無い計画で金融商品を選びましょう。

【最近の傾向】
ひと昔前は公庫からの借り入れがメインでしたが、地域的廃止や利用条件の制約などが多いことや、低金利時代に入り、公庫おける金利よりも銀行（民間）などの金利が低金利の場合も起きてきた事により、年々民間融資を利用する方が多くなっているようです。（融資切り替えをする方も見受けられます）

また、銀行としても数十年に及ぶ賃貸経営ということで長い取引きが期待できることや賃貸経営者を優良融資先としての位置づけをする銀行も多くなっていることも理由の一つのようです。

言うまでもありませんが、建設及び維持管理費を渋って入居者に好まれない建物では経営はうまく行きません。入居者を確実に集め、建設資金は適正に収まるのが一番です。土地の形状、立地条件に合わせた建設プランに、どこまで資金を投じるかが大事な要素になります。


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【住宅ローン・不動産経営ローンを扱う金融機関のご紹介】
みずほ銀行

事業承継見込みのある子供を連帯保証人にする事で返済期間を延ばす事が可能。
変動金利型・上限金利設定型・固定金利選択型などが利用できる。
三菱東京UFJ銀行

変動タイプ・短期固定特約タイプ・長期固定特約タイプなどから選べる。
三井住友銀行
変動金利型・固定金利を採用。
所有しているアパート・マンションなどの底地の買取資金としても利用可能。
りそな銀行

変動金利型・固定金利選択型を採用。
金利変動型の場合ご返済安定プラン・年2回返済額変更方式などから選択が可能。
千葉銀行
さまざまなマイホーム資金にお応えして、担保評価額の最大300％までお借入可能。
住宅取得時の諸費用やインテリア資金、住み換えの際の既存住宅ローンの残額などを含めたお借り入れが可能です。
住友信託銀行
変動プラン・上限プラン・固定プランの3つから選択可能。
多様化する不動産ニーズに、高いノウハウ、幅広いネットワークでお応えします。
　
　
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