不動産投資・アパート経営の利回り計算方法-賃貸経営博士-

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利回りについての考え方

　　　　　　利回りとは？
簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。
不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。
 
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　　　判断の基準は表利回りではなく実質利回りで
よく物件情報などに利回りがありますが、掲載の多くは年間収入を購入費用で割った数値で表す、表利回りが多いようです。

「表利回り」＝年間収入÷購入価格



単純計算例→　土地購入費+建築費用が１億円　家賃８万円　貸室10室の場合。

8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入）

960万円÷1億円＝0.096　正確にはこの数字を100倍にする

0.096Ｘ100＝9.6％となる


収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標ですが、その物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので、その後の利回りを維持できるか解らず、注意が必要です。 賃貸経営における表利回りは10％程度あると良さそうだ！
　

対する実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値です。

「実質利回り」＝（年間収入−年間支出）÷【購入価格】

毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断するので、より正確な収益力を判断するためのものとしておすすめです。6％〜8％程度あると良さそうだ！
　

物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も・・・

不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば”想定利回り”も多いです。収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。また、中古物件であれば以前賃貸していた際の家賃で計算されていることもあるので、どの家賃を基準に判断しているのか販売会社に確認してみましょう。もちろん上記の租税効果を含めた管理費などのランニングコストも忘れなく。

入居率を考慮することも重要

いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。「バス・トイレ別の部屋の方が入居率が高い」「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。
どのような部屋に人気が集まっているのかをチェックするのはこちら⇒人気のある部屋ない部屋の違い！

自分で利回りを計算してみよう！

以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。

こちらもチェック⇒経営収支について

利回りについての考え方
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