マンション・アパート経営の経営収支の考え方-賃貸経営博士-

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マンション・アパート経営の経営収支の考え方
まずは、収支計画を建てましょう。建てる際は出来るだけ現実性を持って計画することが大切です。けして夢物語にならぬよう注意しましょう。融資を受ける際にも必要になります。

多くの大家さんは「自分の息子が一番かわいい、才能がある」と考えるようにご自分の土地・建物も誇大評価をしている傾向に見受けられます。また不動産経営計画に携わる会社（銀行 等の金融機関・設計・運営不動産会社）からお褒めの言葉（持ち上げる言葉）しか頂かないのでよりいっそう錯覚されます。
現実的に多くの経営収支計画が完成数年後を想定した収支計画とずれていると言わざるを得ません。この結果日本人おける他人任せ、自己責任回避行動が不動産経営業界にも思ったより様々なトラブルが市場において発生しております。

当サイトを見られてオーナー様においてはこのような事が無いようあえて苦言させて頂きました。
20年、30年後の安定をお祈り致します。
　
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入居率の予測を建てましょう

より確実な収支計画を立てる為に予想できる平均的な空室状況と、最悪の空室状況を想定した収支計画を立る事が良いでしょう。どの程度の空室率で収支がマイナスにならないか、知っておく必要があります。

新築からしばらくの間入居率１００％になる可能性は高いですが、築年数が立つにつれて必ず空室が出るようになってきますので空室率を多少大きくして検討すると良いようです。


家賃の設定

アパート経営をする上で家賃は毎月の安定収入として一番大切な部分です。入居率と同じように古くなるに連れて下がるのが現代の状況で、今後バブル期のような値上げは期待できないと考えた方が良いでしょう。周囲の家賃を参考に検討しましょう。


家賃設定は入居募集・ローン返済などに大きく関わりますので、ご自身の立場だけではなく入居者側から考える事も大切です。設計・建設会社や金融機関よりも募集地域の事情をよく知る賃貸に力を入れている不動産会社に相談するのも重要な方法でしょう。


敷金・礼金・更新料などの一時的な収入予測

家賃についで重要な収入となるのが敷金・礼金・更新料・保証金・償却金などを収支計画に考える方も多いようですが、あまりおすすめしません。敷金・保証金はあくまでも預り金にすぎませんので、何時返金しなければならない場合があります。また、礼金・更新料・償却金などは変動もあり、情勢により計算に入れる事は妥当ではないと考えます。あくまでも別枠としての考え方が適切ではないでしょうか。現在の募集状況と今後の予測をしっかり検討するこが大切です。


賃貸では各地域ごとに慣習があるようです。一部の地域では敷金・保証金・礼金・償却金・更新料などの変更を検討している動向もあるようです。まずはその慣習を理解しながら、今後の賃貸業界の方向性も視野にいれて計画を進めていく事が良いでしょう。



固定的な支出

租税公課、共用部分の電気代、入居者が退去した際のリフォーム代、火災保険料や、数年から１０年程度先に実施する外壁や内装のリフォーム費用等様々な補修費用も予測できます。このような費用は毎年積み立てておく必要があるようです。


上記以外にもその地域・その建物で必要な費用（町内会費・エレベーター管理費・清掃代など）がある場合もありますので、出来るだけ現実に近い形で計画を建てることが良いようです。
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