敷金・原状回復義務とは

原状回復義務とは
原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することである。

これはガイドラインにより定義されているものですが、このような費用は賃借人側で負担するとし、その他、経年変化や通常損耗等については賃貸人側で負担することとしています。原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということを明確にしているのです。

善管注意義務とは
善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。

つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生るわけです。

「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか？実際のところこれを明確にするには困難です。そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

賃貸住宅の価値

基本的な考えは上記の通りです。しかし敷金の問題には、さまざまなケースがあるため、必ずしも一定のラインで解決することができないことは先ほどから説明している通りです。

【A】賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの

【B】賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの〈明らかに通常の使用などによる結果とはいえないもの）

【A】（+B）基本的にはA、すなわち賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生するとかんがえるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

【A】(+G）上記の3種類に区分けし、その上で建物価値の減少区分としてはAに該当するものの、その回復の手だてが次の入居者を確保するための化粧直しなど、グレードアップの要素のあるもの

経年変化を考慮する理由！　　　

どのような場合でも、経年変化・通常損耗が必ず前提となっており、その分は、賃借人が賃料として支払ってきているので、経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで二重に評価されるようになってしまうため。

賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担額が同じであると言うのは賃借人相互の公平を欠くことになるため。

賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとした。（図1参照）

図1：設備等の経過年数と賃借人負担割合（耐用年数6年および8年・定額法の場合）

しかし、設備等によって修繕・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理会社が完全に把握しているか問題であるので、経過年数を入居年数で代替する方式を採用。この場合、入居時点での設備等の状況は必ずしも100％のものばかりではないので、その状況にあわせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することにした。（図2参照）

図2：入居時の状態と賃借人負担割合（耐用年数6年・定額法の場合）

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