土地(農地)を駐車場にして貸そう!-ストッピーの「それ合ってる?大家さん」--賃貸経営博士-

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それ合ってる?大家さん

-土地(農地)を駐車場にして貸そう!-

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今回の相談者
Y.Hさん
(58歳、会社員)
神奈川在住でサラリーマン。
アパート経営をする 実家は農業とアパート経営している地主

父から土地(約70坪 地目=農地 市街化区域)を相続しました。現状は更地で特に手入れもしていません。現在、私は会社勤務であり、将来的にも農業をするつもりはありませんのでその土地を多少整備して駐車場(月極め)にして収入を得ることにしました。(建物を建築するわけではなく駐車場なので農地転用などの手続きは考えませんでした) 早速、近くの不動産会社に募集の依頼をお願いしに出かけました。

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

アルティ法律事務所
瀬戸仲男弁護士

1 土地の地目は「農地」だが、現状は「更地」このような土地について、農地法は適用されるのか?
 農地法が適用される土地か否かは、登記簿上の地目の記載(形式)によって決まるわけではありません。

 実際の利用形態(実質)が基準であり、現況は農地でなくても、農地として利用されるべき土地は農地です。本件土地は、登記簿上は農地として登記されているものと思われますが、それは、先代(死亡した父親)の頃には農地として利用されていたが、現在は休耕地になっているものと思われます。

 そうだとすれば、本件土地は農地として利用されるべき土地であり、農地であると考えて良いでしょう。

 また、賃借人が賃料を滞納したり部屋を破損したりした場合に賃借人の資力が悪化している状態であれば、大家さんは損害の回復ができませんので、連帯保証人を必ずつけておくべきです。

 なお、連帯保証契約は保証人と大家さんとの間で必ず書面でする必要がありますし(民法446条2項)間もなく予定されている民法の改正では、連帯保証人が責任を負う極度額を定めなければ保証の効力は生じないこととされていますので注意が必要です。

2 土地が農地だとしたら、相続により土地の所有権を取得する H.Yさんは、農地法3条の許可を取得しなければならないのか?
 農地法3条によれば、農地について所有権を移転し、地上権・永小作権・質権・使用借権・賃借権等を設定する場合には、農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

本件のような「相続」の場合も、所有権が移転するので、農地法3条の許可が必要になるのではないかとも思われます。

 しかし、相続の場合には農地法3条の許可は不要です。農地法による規制の目的は恣意的な農地処分等による混乱を回避する点にありますが、相続は偶然的事情であって恣意的処分ではないからです。

 この結論は、相続人が農業を引き継ぐか否かによって左右されるものではないので、本件のように相続人が「現在は会社員なので農業をするつもりは将来含めてありません」という場合でも、許可は不要です。

 なお、許可は不要ですが、相続開始後10カ月以内に農業委員会へ届出ることが必要です。

3 農地を駐車場にして賃貸する場合に、許可は不要なのか?
 農地法5条によれば、農地を農地以外のものにするために …
アルティ法律事務所 【住所】〒105-0001  東京都港区虎ノ門1-11-4 馬嶋ビル3階 【TEL】03-5521-1589 【FAX】03-5521-1590
法律のプロ
今回のケースを振り返って

 土地の登記簿に記載されている『地目』が山林や原野などの土地活用と田畑(農地)の土地活用は手続きが変わります。

 今回のケースのように、農地の転用や農地の売買は、農地法で厳しく制限されています。

 農地は原則として売買できない、農業を営んでいる人しか買えないという考えからのようです。

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