山積みの課題を解決に導いた京成不動産の資産活用コンサルティング-賃貸経営博士-

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山積みの課題を解決に導いた
京成不動産の資産活用コンサルティング

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『狭い接道・隣接する路線からの騒音・合わない収支計画……』

山積みの課題を解決に導いた

京成不動産の資産活用コンサルティング

「大切な実家と土地を守っていきたい」定年後を見据え、土地活用を決めたオーナー
様々な問題を解決したのは、業界では『あり得ない』方法でした。

京成不動産とオーナー様
『高額な固定資産税』という将来の不安を軽減するために

父の他界を機に、35年ぶりに実家へ戻ったオーナー。線路沿いの土地に建つ実家は昭和15年に建てられ、当時は周りに家も少なく桃畑に囲まれていたそうです。しかし時間とともに周辺環境も変わり、今や住宅や幼稚園などが集まるエリアに。
愛着のある今の実家に住み続けたいという気持ちの反面、築70年の家の維持、そして高い固定資産税をいずれ迎える定年退職の後も支払い続けることに不安を感じたオーナーは、いろいろな会社に活用方法を相談していました。

オーナーの状況

建 物
昭和15年築、当初は建て替えるつもりはなく、平成22年9月にリフォーム済
立 地
線路沿いの土地。周辺は住宅や幼稚園などの建物に囲まれ、土地までの道幅も狭い
要 望
土地を売ることは考えず、今後も実家に住み続けたいが、維持するためには土地の活用が必要
いろいろな会社から提案をしてもらうが……

当初提案を受けていた各社のプランに共通していた特徴は、軽量鉄骨構造の2階建1K16~22戸の物件への建て替え。オーナーの土地には、《土地までの道幅が狭い》という問題があったためです。旧家に負けない建物とするにはRC造が最善ですが、工事のための生コン車は土地までの狭い道幅を通ることが出来ません。そのため、軽量鉄骨構造で建てるとなると、音の影響を軽減することが出来ず、建物も大きなものを建てることができません。また、軽量鉄骨造は耐用年数が短く、収益性が低く、さらにはオーナーの住居を含まない提案内容もあったそうです。

オーナー様
オーナーへ今回のRC造賃貸住宅を提案した担当の田村

RC造賃貸住宅を提案した
担当 田村

「住み続けたい」というオーナーの意向と
資産活用としての収益性を両立した提案

色々な会社から提案をしてもらうも、なかなか「住み続けたい」という条件と資産活用としての収益性の釣り合いが取れなかったというオーナー。当初、相談をしていた会社の中で、オーナーの住居を敷地内に備え、かつ十分な収益性と耐久性を兼ね備えた高級賃貸マンションの提案をしてくれたのが京成不動産だったそうです。
田村:オーナーとお話しさせていただき今回の提案には、オーナーが感じていた今後の収益面の不安の解決と、「住み続けたい」というご希望の両方を実現できる提案でなければいけないと考えました。
この2点を両立させるためには、RC造の賃貸住宅が望ましいのですが、オーナーの土地までの道幅が狭いため生コン車が通ることが出来ないという問題があり、私たちは、まずこの問題をクリアすることから考え始めました。

建替え前のオーナー宅周辺の道路

建て替え前のオーナー宅周辺の道路

提案されたのは、業界の常識では『あり得ない』方法

田村:ネックになっていた道幅ですが、逆に言えば、ここさえクリアすれば収益性の確保もオーナーがここで住み続けることも実現することができると確信していたんです。
京成不動産の提案は、オーナールームを含む29戸の4階建RC造賃貸住宅。土地までの狭い道の問題を解決するために、近隣への交渉を開始しました。数ヶ月かけて掴んだのは、道に隣接していた幼稚園と教会のセットバックの許可でした。オーナーがその幼稚園の卒園生で、教会関係者に知人がいたことが交渉の入口となり、数々の提案を重ねた上でようやく切り開けた道でした。

オーナーの希望を実現して完成したオーナールーム併用賃貸マンション(COMFORT YAWATA)

オーナールーム併用賃貸マンション
(COMFORT YAWATA)

オーナーの希望を実現して完成したRC造賃貸住宅

「竣工後、近隣の方からも道が広くなったことで景観が良くなり、通りやすくなったと感謝されています」と話すオーナー。奥様は「暗くなってからも道が明るいので安心できます」とお話しされていました。京成不動産の提案には、セットバックに協力してくれた幼稚園の門柱をデザインの凝った木目調のコンクリート造にして建て直す計らいも。「生まれ育った地域にひとつ貢献することができたと思っています」と話すオーナーは、「自身の資産活用としてはもちろんですが、なにより子供に残せる良い資産となったこと、そして大切にしてきた土地を守る役目を果たすことができた」と満足げに語ってくれました。

オーナー様へ一言

私たちは不動産の専門家という立場から相続を中心に資産運用に関わる様々なご相談をいただいており、ご相談は相続相談、資産運用・活用、権利関係の調整、管理の手間の解消など多岐にわたります。 それらのご相談に対して私たち不動産の専門家以外にも顧問弁護士・税理士など各分野の専門家と連携し、「よりよい解決策」をご提案しています。 まずは、お気軽にオーナー様の抱える悩み、ご希望を私たち京成不動産にご相談ください。

【相談無料】まずは、お気軽にお問合せください

様々なご相談に対し「100%お客様目線」でお答えします。

京成不動産0066-96-8069-6717

【相談窓口】資産活用サポート担当(田村・渡邉)
【京成不動産のコンサルティングサイト】はこちら http://www.chintaikeiei.com/com_ad/keisei/

京成不動産株式会社

〒125-0062 東京都葛飾区青戸3-37-15 京成青戸ビル5階
TEL:03-3690-1577/FAX:03-3690-5415

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