騒音トラブルが起きる理由と原状回復の時の大切なこと-賃貸経営博士-

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年収一億のカリスマ大家が語る
みんなを幸せにする「大家の心得」

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カリスマ大家と呼ばれる人々は、その成功にいたるまで、どのような方法を用いているのでしょう。
専業主婦でありながら、わずか数年で年収一億となった鈴木ゆり子さんが
「大家として大切なこと」を教えてくれました。

鈴木ゆり子さん
鈴木 ゆり子 Yuriko Suzuki

1950年、群馬県生まれ。
21歳で結婚して以来、バリバリの専業主婦として3人の子どもを育てる。
1998年、職がなかなか見つからず、ハローワークにて、自らの学歴が高校中退=中卒ということを初めて知り、一念発起。
埼玉県北部地域でアパート経営を開始。
わずか9年で、アパート・一戸建ての不動産投資で、20棟200戸、資産総額5億円にまで伸ばし、現在の年収は1億円を突破。

どうして入居者トラブルが起こってしまうのか

くら大家と入居者のコミュニケーションがとれていても、入居者同士のトラブルというものは起きてしまいます。
中でも「騒音問題」はどんな物件でも起きるもので、私も何度も直面してきました。
しかし、どうして入居者トラブルが起きるのでしょう。よくよく考えてみれば、そんな複雑なことではありません。
入居者トラブルは、入居者同士で交流がないときこそ起きてしまうものなのです。

先ほどあげた「騒音問題」を例にあげましょう。
それは二階建てのアパートで、一階に老夫婦、二階に小さいお子さんがいるファミリーが住んでいるとします。
二階に住むお子さんが走り回ったとき、一階の老夫婦はどう感じるでしょうか。大抵は音と振動に煽られ「うるさい!」と腹を立てるでしょう。

れど、もしも二階に住むお子さんが、その老夫婦のお孫さんだとしたらどうなるでしょうか。
たとえ騒がしくても「今日もうちの孫は元気だなぁ」と顔を見合わせて微笑むのではないでしょうか。同じ音でも、関係が異なれば騒音ではなくなるのです。

から私は、二階以上の部屋に住みたいという小さいお子さんのいるご家族に「旅行やなんかにいったときは、下の階に住む方にお土産を買って、お子さん自身に届けさせてやんなさいね」なんて、ちょっとしたアドバイスをしています。
そうすればお子さんは「よその家の子」ではなく「○階の××ちゃん」だと、他の住人たちに意識を持たせ、関係を築いていくことができるからです。
良い関係が築けていれば、入居者トラブルだけではなく、いざというときその子を守ってくれる大人が増えることにも繋がります。
入居者同士の繋がりを深めていくことも、大家として大切な役目のひとつではないでしょうか。

管理会社に任せきりにしない

これは以前お話した「人の死」にも言えることですが、大家さんはなにかと管理会社に任せきりです。
管理をしてもらうために契約しているので、当たり前といえば当たり前かもしれませんが、管理会社の言うこと・やり方がすべてだと捉えてしまいがちなのです。
先程の騒音問題だって、管理会社になんとかしてもらおうとしたところで、多くは張り紙やポスティングなどで注意を呼びかけるくらいでしょう。
それでは問題はすぐに解決しません。
しかし、お話ししたように、大家自らが簡単なアドバイスするだけで、もっと素早く、的確に物事が落ち着くときがあります。
特に大手管理会社と契約しているときは、会社の規模が大きい分より信頼しすぎてしまい、任せきりになりがちです。

は大手管理会社よりも、社長の顔まで見えるような小規模の管理会社に任せた方がいいと考えています。
任せきりをやめ、所有物件に関わろうとすれば、管理会社への疑問や要望は当然でてきます。
そうしたとき、小規模の会社である方が応えてくれやすいからです。

原状回復のときに大切なこと

私は原状回復も自分で行なっています。
クロスはクロス屋さんにお願いしますが、終わった後、物件まで見に行って必ずチェックします。

クリーニング屋さんが入ったときでも、自分の目で見て、ちゃんときれいになっているか確かめます。
そうでなければ、クリーニング屋さんはごく一般的な掃除しかしてくれません。
酷いときには手を抜くこともあるかもしれません。
私は以前ハウスクリーニングの仕事をしていたので、どこをどうやって、どこまで掃除すべきか全てわかっています。
けれどいざチェックすると掃除しきれていない。そうなれば私は必ず指摘しますし、指摘することで「この大家さんは適当に済ませちゃいけないんだ」と意識を持ってもらうことができます。

鈴木ゆり子の「大家の心得」

私は入居者の方に敷金・礼金をいただきません。
驚かれることが多いですが、むしろいただかなくても経営できるくらい余裕を持っていないといけないと思いますね。
敷金・礼金をあてにしているようでは駄目です。
敷金・礼金なんて、それこそ「自殺物件」にでもなってしまったらすぐに半額、もしくは無料になります。しかもいつそうなるかなんてわかりません。

私がよく言うことは「家賃が半額になってもやっていけるような経営をしなさい」ということです。

れは物件購入のときも同じです。
自分の手の届く範囲の物件を買う。
「物件を買うこと・増やすこと」そして「利益を手間なくより多くすること」ばかり考えると、管理会社に任せきりになるばかりか、賃貸経営をする目的そのものを見失います。

賃貸経営を始めるきっかけは人それぞれ違うと思いますが、大家業を営む中で生まれる責任はすべて大家がとるものです。
不動産会社でも、管理会社でもありません。
他者に任せきりにせず、目的を持って経営し続ければ、あなたの物件(財産)に空室問題も入居者問題も降りかかることはなくなるのです。

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