空室対策は『建築』から始まっている!入居者が住み続ける「住まい」とは?-賃貸経営博士-

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空室対策は『建築』から始まっている!
入居者が住み続ける「住まい」とは?(1/2)

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グローバル大家として国内外で不動産投資を行なう鈴木学さんと、九州エリアでトップクラスに入る不動産会社の三和エステート。
不動産業界でも名高い両者を繋いだきっかけは「入居者に選ばれる賃貸住宅の建築」でした。
入居者を退去させないために必要なのは「収納力」と「防犯性」です
アジア太平洋大家の会
鈴木 学
不動産ビジネスマン

アジア太平洋大家の会会長。1968年千葉県生まれ。
一橋大学社会学部卒業。
2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して 自信をつけたことを皮切りに、国内外に物件を所有するグローバル大家。
和エステートさんとは、2010年の終わりに東京で行なわれた不動産投資セミナーに参加したときに初めてお会いしました。そのときに話されていた「ほとんど退去しない賃貸住宅」に興味を持ったんです。

三和エステートさんで建てていただいた物件は2棟。福岡の「CB高宮アトレ」と千葉の「CB東松戸ビスタ」( 12 ページ参照) です。
実をいうと「CB東松戸ビスタ」は、三和エステートさんが関東に進出されて1棟目の物件なんです。
九州を中心に展開されていた三和エステートさんへ、関東でも物件を建ててみないかと最初に持ちかけたのは、私なんです。
の物件は、例え地域が変わろうとも受け入れられるブランドだと確信していました。

なぜなら、デザインや機能はもちろん、 10 年以上続 くZIOシリーズの蓄積された物件データを知っていたからです。
データの中に、10 年経って家賃が 10 %以上 下がった物件はありませんでした。エリアによっては上がっているものも存在したくらいです。
本当に入居者から選ばれ続ける物件を建てる会社なんだと痛感しました。

また、先に建てていた「CB高宮アトレ」の実績があったことも大きな理由のひとつです。
あちらは建ててから5年目になりますが、入れ替わりがあってもいまなお満室のまま回っています。入れ替わるたびに1000~2000円賃料をあげていますが、それでも入居率は変わりません。
件の魅力は、やはりスキップフロアにすることで収納スペースを大きく確保できることです。

三和エステートさんがセミナーでもよくお話しされていますが、入居者を退去させない要素は「収納」だと思います。
長く住み続けることは荷物が増え続けるということです。そうした長い入居者を退去させないためには、十分な収納スペースを用意する必要があります。
しかし、日本の区分マンションの多くは大きなスペースがなく、工夫したところで平面であるかぎり居住スペースを食いつぶしてしまいます。
スキップフロアにすれば必然的に階段下にスペースが生まれ、収納スペースを作ることが可能です。

もうひとつあげるとすれば「セキュリティ」です。
防犯面で考えると、どうしても1階には女性が入らないのが賃貸マンションの現状です。ベランダが地面続きであればほとんど入りません。つまり、男性しか入らないのです。男性しか入らないということは、入居率をぐんと下げてしまうことになります。

一方、三和エステートさんの物件は、スキップフロアの分ベランダが上がるため、女性も安心できます。
私の物件でも、1階はほとんど女性が入っています。性別に縛られることなく、1階にも人が入ることは、オーナーにとってとても安心だと思います。
一、三和エステートさんへ望むとすれば、関東にも直営賃貸仲介会社(ブレインズ)を出店してほしいですね。
そうすれば三和エステートさんの物件をより多くの人の目に入るようになると思うので、入居を希望される方が増えると思います。
三和エステート 亀田常務より質問!
大家としての今後の目標は?
なんであれ、楽しくやれればいい なとは思っていますが…(笑)
いまはとにかく、キャッシュフロー の出る物件を増やしていきたいと 考えています。
国外・国内合わせて、 いまもいくつか所有している個人 宅宿泊「airbnb(エアビーアンドビー)」 をさらに増やしていくなど、将来 を見据えた活動をしたいですね。
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