地主大家が空室対策について語る!大家さんが「やるべき事」|東京都新宿区の地主大家-賃貸経営博士-

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東京都新宿区の地主大家が空室対策について語るこの時期に大家さんが「やるべきこととは」

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大手住宅メーカーのサラリーマン時代に数多くの空室対策を経験し、いずれ自身の実家の大家業を継ぐことを意識し、どのようにすれば空室に悩まずに賃貸経営できるか。
空室にならないよう事前の準備など、満室経営の秘訣を聞いてきました。
大木 雅夫 Masao Ooki
1956 年東京都新宿区生まれ。
4人兄弟の長男、大学卒業後大手ハウスメーカーに30年間勤務。
営業マン時代は戸建て営業成績で全国2 位に輝いた事もある実力者。
2003年に父の後を継ぎサラリーマン大家となった。
サラリーマン時代に数多くの相続トラブル対応や空室対策の経験から、自身の相続時には兄弟一同トラブル無く円満相続し専属大家となる。
家賃収入は年間4,000万、現在は6棟42室を所有している。
大家さんになったきっかけは「長男としての責任」

貸経営をしていた父親からの相続です。
若い頃はまさか実際に自分が大家になるなんて思ってもみませんでした。
平成15年に父の具合が悪くなり、会社に勤めながらのサラリーマン大家が始まりです。
そんな時に母親が亡くなり、初めて相続で揉めたくないという気持ちが起き、長男として家を守る!と考え、現金などは全て兄弟に渡し、私は不動産を相続して家業を継ぐとの考えに至ったことがキッカケです。
やっぱり長男としての責任感ですね。

満室・安定経営の秘訣はWIN-WINの関係作り

室経営の秘訣は入居者が気持ちよく住める・暮らせる、そして貸している自分自身も気持ちよく貸せるお互いWIN-WINの関係を維持する事が大事だと思います。
住むには新築が理想であるのはもちろんなことですが、世の中に出ている物件のほとんどは中古です。
1日でも住めばその物件は中古です。

お金をかけてリフォームすることも出来ますが、意外に気持ちよく住んでもらえる方法としては、季節の花を飾る、共用部に芳香剤を置くなどの物件美化に力を入れています。
これは日頃参加しているセミナーで聞いた空室対策のひとつですが、おかげで所有の中古物件もすごく見栄えがよくなりました。
おまけにほとんど費用は掛かっていま せん。

なみに最近の試みでは、3点ユニットバスに洗浄便座(防水、防湿タイプ)を取り付けました。
意外と取り付けられないと思っている大家さんが多いようですが、実は設置できるんですよ!
入居者目線で考えた場合に、私も洗浄便座無しのトイレではしたくないので…(笑)

にも具体例としては物件の入り口に柵をつけたことですね。
無かったときは近所の学生さんが敷地に入りタバコを吸っていました。
入居者が不安がり退居の原因にもなってました。
柵をつけてからはそれもなくなり、(監視カメラもつけました)セキュリティ面も向上!
おかげさまで現在は満室稼働中です。
柵一つでここまで防げるとは思ってもいませんでした。

期的に大家さんの集まるセミナーに参加する事も、新鮮な知識や意見をとり入れることの出来る良い機会です。
これもまたひとつの空室対策と呼べるのではないのでしょうか。

募集の秘訣

の仲介会社とは付き合いが長く、良い付き合いが出来ているのかなと思います。
一緒に旅行に行ったり、飲みに誘ったりもしています。
また営業マンにフットワーク良く動いてもらうために「プラス1ヶ月広告料出しますよ!」とおいしい条件をつけています(これは効きますよ!笑)

かげで自分が旅行中の時は、お付き合いの中で、仲介会社が物件を見回ってくれたり、入居者の連絡に対応してくれたりと、ちょっとしたサービスとしての管理もしてくれています。
やっぱりコミュニケーションは大事ですよ!

大木さんの空室対策

期によってはこまめに家賃を上げ下げしています。
もちろん近隣相場の情報収集は怠りません。また募集を依頼している仲介会社にはある程度の「値引きの権限」を渡しています。

の所有物件では入居条件として「定期借家契約」を行っています。
ちなみに私の物件エリア周辺では、定期借家契約は珍しいみたいで、不動産会社がよく知らなかったりするんです。
その時は定期借家に関しての本を集めて「この通りにやってくれ」と指導しています。定期借家契約にすることで大家と入居者の間に程よい緊張感が生まれるので、これからの賃貸経営に必要不可欠だと思います。

にも滞納保証会社に入ることを入居条件とすることで家賃の滞納リスクを無くしています。
賃貸経営は設定する契約内容次第では、様々なオーナーへのリスクを減らすこともできるのです。

勝負の時期を迎える大家さんへ

動産賃貸経営者にとって1月から3月は勝負の時期です。
この時期を外すともはや満室経営は難しいでしょう。
私は満室経営の為に実践している習慣があります。
それは「自分の物件に泊まること」です。
ちなみに、皆さんは自分の物件に泊まったことはありますか?
私は定期的に泊まります。
自分自身が入居者の気持ちを理解する為にも泊まってみるべきです!
そこで初めて自分の物件の良さや問題点、そして入居者の気持ちが分かるのです。
私の大家仲間にも「どうしたら空室が埋まる?」と聞かれますが、そういう大家さんほどよく悩む反面、対策が思い浮かびません。
結果、管理会社や不動産会社の言いなりになるのです。

えて言いますが、賃貸経営のリスクはオーナーが全て負うものです。
それは仲介会社でも管理会社でも金融機関でもない。
その全てのリスクを負う覚悟ができるなら賃貸経営はできます。
「誰もがあなた以上に考える事は無い」のです。
その為に常日頃情報収集を怠らないで下さい。
たまには大家さんの会や勉強会に行ってみてください。
始めることに「遅い」はありません。
早速、不動産会社訪問してみてはいかがですか?
そして「自分の物件」に泊まってみてください。
そこから満室経営は始まるのです。


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