地主大家が語る!繁忙期の入居者募集の秘訣【約400戸自主管理の成功大家さん】-賃貸経営博士-

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神奈川県横浜市で約400戸を自主管理する 地主大家が語る「私の入居者募集の秘訣」

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同じ大家でも「私は投資家ではない!地主系です」と言ってはばからない谷本さん。常にトレードマークの黄色のつなぎを着て、地域の発展、 入居者の満足、そして先祖代々の土地・建物を次の時代に引き継ぐために、賃貸経営の全てを自分ひとりで行いました。その中で経験した 成功や失敗などについて聞いてきました。

谷本 要 Kaname Tanimoto

1955年神奈川県横浜市生まれ。大学卒業後地元の農協に7年間勤め、実家の農家兼業大家さんになり父親の苦労を知る。
自分の知識の無さに心底勉強しなければと思い、多数の勉強会や建築現場に通い、独自の地域密着の賃貸経営を編み出し、入居者・不動産会社・リフォーム会社等からの連絡はすべて自身の携帯で対応している。
農地は地元住民に貸し出し専属大家となる。 現在は横浜市青葉区で約400戸を所有している。

大家さんになったきっかけは「区画整理」?

の実家は代々農業を営んでいます。
昭和 42 年に東急田園都市線が伸びた ことによる「区画整理」が始まり、土地の価格が一気に高騰しました。私の実家は代々農業を営んでおり、父親が「これからは賃貸事業をしなければダメだ! 農家は没落する! このままでは土地を売ることになる! 」 と言い出し、当時まだ中学生だった私は「父親は何を言い出したのか? 」 という印象しかありませんでした。
そして、父は「お前が大人になるまでに何とかするから、その時は先祖代々の土地を必ずお前が守れ! 」 と私に言いました。その言葉は今でも鮮明に覚えており、私が大家になったきっかけとなりました。

この時期の募集の秘訣

の時期の募集の秘訣は、なんと言っても「即決」です。
あえて私は、親しい不動産会社には「スピードが勝負です! 決まってナンボです!」と伝えます。その為に私は携帯番号を教えています。
とにかくその場でクロージングに結びつけるようにお願いしています。その場であと2千円3千円なんとかならないかっていうなら、その場ですぐ電話してもらって、 3 千円くらいだったらもう飲んじゃうと決めています。
募集会社にとっても手数料商売ですので、早い回答をすることによって、私の物件を優先的に案内してくれます。

本的にはお任せしますが、その代わりに申し込み時の鍵は取りに来させません!
私自身が店舗に届けます。
契約書の書類も私が判子を持って行って押します。更新やなんかは送ってもらう場合もありますが、基本的には必ず私が行って「どうもありがとう」って言って判子を押します。
この行動も不動産会社と良い関係を築く為の一環です。

の時期の募集は「その場で決める!」
その為にも日頃から不動産会社とのコミュニケーションや自分自身の募集の考えをしっかりと持つ事はとても重要ですよ。

満室・安定経営の秘訣は「あえて空室を作る」!

の安定経営は「満室経営ではない!」あえて言いますが、無理に満室にするために「賃料の設定が甘くなる」ことが多いと感じます。
賃貸経営は満室になればいいだけではありません。長く安定した収益を出さなければいけません。
私が思う安定経営とは入居率 90 ~ 95 %くら いでいいんじゃないかなと感じます。満室だと大家自身も考えが緩み試行錯誤をしなくなります。
「空室があるから大家は悩む、悩むから発想が出る!」これは賃貸経営の重要なサイクルです。

に私の物件は古い建物が多く、ちょっとしたリフォームだけでは入居者が決まりません。
そこで私は空き部屋が出た際には、人気の間取りやクロス・水回りなど必ず変更箇所を決めてからリフォームを依頼します。

の為にも日々の情報収集は怠りません。
必ず自分の足を使って見に行きます。以前からリフォームの現場を見ていると職人さん達は休憩場所に作業車を使用するなど、とても窮屈な環境で仕事をしていると感じました。
私は気になることはすぐに聞いてしまう性格なので、職人さんに話を聞いてみると、現場の近くに駐車場が無い場合は資材などを何度も車に取りに行ったり、トイレは近隣の公園やコンビニを使用するなど、近くに有ればいいですが、無い時はとても不便を感じることが多いそうです。

こで空いている部屋を使ってもらえば良いと思い、依頼したリフォーム会社の資材置き場や休憩場・トイレなどに使用してもらい、空き駐車場も無料で貸しています。
環境の整った中でリフォームをしてもらっています。
これはかなり感謝されています。
結果、良い仕上がりのリフォームになります。「逆転の発想」私が最も大事にしている思考の原点です。

築40年の物件の浴室にテレビを入れています。

大規模修繕の時も空き部屋や駐車場を提供しています。

失敗談を聞かせてください

直、悪質家賃滞納・近隣トラブル・水漏れ・自然死の対応など、失敗だらけなんです。
ただ私は、失敗を失敗と思わないようにしています。いちいちそんなことに囚われていたら大家はやってられないですよ(笑)
もちろん最初の頃は気にしすぎて大変なこともたくさんありましたが、結局悩むだけでは、何も始まりません。今ではすぐに手を打って、後は引きずらないように飲みに行きます(笑)

晩飲んで忘れて、
もう次のことを考えます。
もちろん飲みすぎはダメですよ(笑)

この時期を迎える大家さんへ

ろいろと努力・工夫などの知恵を出さないといけません!
先ほども言いましたがこの時期は「スピード勝負」です。
その為にも常に周辺物件の募集状態や家賃相場・人気の間取りなどの情報収集を必ずしてください。
これだけ空室がある状態では、勝ち負けがはっきりしてしまうので、頑張っていろいろ知恵を使って努力して、選ばれる大家さんになりましょう。

まはネットに頼る大家さんが多く居ますが、ネットが全て正しいとは限りません。
とにかく実際に行って見ないとアイディアが浮かびません。悩むだけでは何も進みません!
いろんな見学会に行ったり、新築の見学会やリノベーションの見学会もあるので、どんどん行って、そういうコストと時間をかけないと吸収できません。
無理やりにでも自分をその場に持って行ってください。
この時期だからこそアナログで行かなきゃダメですよ。

借主のカフェオーナーと。巷で評判のカフェです。

入居者からの要望でバスケットゴールを取り付けました。


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