賃貸経営の成功の鍵は「管理会社との信頼関係と役割分担」-賃貸経営博士-

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賃貸経営は管理会社との信頼関係で決まる
知性派大家が語る「管理会社との付き合い方」

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毎朝5キロの早朝マラソンと新聞を隅から隅まで読むことを日課にしている頭脳派オーナーの和田さん。今一番気になるニュースは「マイナス金利・地銀の吸収合併・台湾企業によるシャープの買収」など、常に情報収集を怠らない。
そんな和田さんは「これからの賃貸経営の成功の鍵を握るのは管理会社です!」と言う。今回は、和田さんと管理会社との付き合い方について聞いてきました。
和田 寛 Hiroshi Wada
1958年、東京都生まれ。神奈川県在住。
父親の賃貸物件の相続を経て大家業を始める。
新聞記者を夢見ていたこともあり、毎朝5時から新聞に目を通し、不動産経営の知識に関わらず勉強することが大好きな頭脳派大家。
これからの賃貸経営は管理会社で決まると考え、相続を経て全ての物件を管理会社に任せ、現在は月2回の管理会社周りが趣味になっている。
所有物件は現在4棟。
年間の賃料収入は約1600万円。
大切なことは、管理会社に「何」を管理してもらうのか

の大家業は、父親からテナントビルを相続したことがきっかけで始まりました。
その後、3棟のレジデンス系の物件を購入し、全ての所有物件を管理会社に委託しています。
管理会社と良い関係を築く上で重要なのは、漠然と「管理」という考え方を持たないことです。
大家さん自身が管理会社にどの部分を管理依頼するのか?
それをはっきり伝えることです。

えば、入居者のクレーム対応などの『入居者管理』をしてほしいのか、家賃の入金状況や滞納督促などの『家賃管理』をしてほしいのか、建物の定期清掃や修繕計画などの『建物維持管理』をしてほしいのか、管理会社の委託内容は各社異なるケースがあります。
大家さんの交流会などで『管理会社がちゃんとやってくれない』と愚痴をこぼす方がいますが、多くは、管理委託内容を理解されていないケースが多いようです。
やってほしいことが管理委託外のことならば、ご自身で対応するしかありません。
「やってくれない」と思う前に、管理委託内容を理解して、もう一度ご自分の物件は何を管理してもらいたいのか考えてみてください。

▲和田オーナーが父親から相続されたテナントビル
管理会社に「任せること」とオーナー自身が「担うこと」

は管理会社に任せっきりにはしません。
管理状況などを確認するために月2回は管理会社に訪問します。
行く目的はあいさつと様子見、そしてコミュニケーションをとるためです。
たとえそれまで連絡がなくても、何かあるだろうというスタンスでいくと、やはり色々と出てきます。
「ちょっとした設備の不具合があるみたいで……」と言われれば「じゃあもう変えていいよ」と、こちらから言うことができます。

貸経営は「客商売」です。
クレーム対応は素早くしないといけません。
大家業もサービス業であることを忘れず、また、どんな商いでも最後は「人なり」というように人脈づくりが大切です。
「任せること」もいいですが、任せっきりにしてはいけません。
経営自体を「担う人」は経営者である大家さんです。

▲ テナントビルの3 階に入っているネイルサロンはエリアでも評判◎

とは物件を見に行って「ちょっとおかしいな」と思ったら、その場で管理会社に電話して対応方法を相談します。それだけでもトラブルを未然に防ぐことができると思っています。

家さん自身がただ面倒だから管理を任せるのではなく、日頃から自分自身の物件をよく把握し、管理会社とコミュニケーションをとっていこうという姿勢を持つことは、とても重要なことです。

▲ 1 階は創作和食店。日が暮れて外灯がつくと一段とシックな面持ちになる
自主管理と管理委託のそれぞれの良さを理解して決めること!

分の物件を管理会社に任せるべきか、判断するポイントは、シングル向けかファミリー向けかによって異なります。
ファミリー向けであれば、自主管理の方が家族ぐるみでお付き合いもしやすく、なにかあったときに動きやすいでしょう。
反対にシングル向けであれば、ひとりひとりの声に耳を傾けると手が回らなくなる場合も考えられるので、ビジネスとして割り切って委託した方が動きやすいのではないでしょか。
テナント系の場合は、予期できないトラブルが発生することも考えられます。
管理会社を入れたほうがなにかあってもスムーズに対応できるでしょう。

「激務」をこなせるかどうか自身の状況をよく振り返る

主管理か管理会社へ任せるか、どちらにしても「建物を管理する」ということは「激務」です。
管理会社に任せる場合、その社員さんは空室対策や設備調整など、常に激務をこなしていることを忘れてはいけません。
もし自主管理を考えている方がいるなら、自分は建物管理にどこまで力を注げるか、例えば定期的に自分で植え込みを刈るようなアクションをとることができるかどうか、改めて自分自身を振り返ってください。

は住んでいる場所が離れていること、なにより借主のサービスリクエストに対してタイムリーな対応ができないことから、自主管理をおこなっていません。
その代わり、激務への敬意を払うため、管理会社へ訪問する際はいつも差し入れを持っていきます。
歳を重ねればどうしても若い頃より体も頭も動かなくなってくるものです。
今後のことを考えても、いまから管理会社との関係を築くことは間違っていないと思います。

▲ いつも創作和食店でランチをとる和田夫妻

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