1つの物件で空室・滞納・夜逃げ/倒産寸前の会社が悪質な値上げ|誰もが体験したくない大家の闇実話-賃貸経営博士-

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大家の闇実話

1つの物件で空室・滞納・夜逃げ
倒産寸前の会社が悪質な値上げ

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事件1
東京都 M・Yさん
空室・滞納・夜逃げが1つの物件で…
自分勝手な「印象」で判断してしまった

私が購入した1棟5戸のアパートで起きた出来事です。
その物件は購入する段階で5部屋中3部屋の入居があり、専任の管理会社から入居者の特徴をお伺いした際に「一人だけ家賃の支払いが遅れ気味な方がいますが、最終的にはちゃんと支払われているので大丈夫です」と言われ安心してしまい、また勝手な印象で客付けも強い会社だと思っていたので空室の2部屋もすぐ埋まるだろうと安易な考えをしていました。

家賃を下げても「空室」……

空室だった2部屋(1部屋18㎡)を計40万円かけリフォームして、募集をしてもらってはみたものの、なかなか残り2部屋が埋まらない状況が続きました。
その事で管理会社に「空室は埋まりそうですか?」と相談したところ、「全然決まらないので、家賃を7,000円下げましょう」と言われ、最初は「リフォーム費用をかけたのに下げるのはちょっと嫌だな…」と思いましたが「このまま空室が続くよりは…」とやむなく従いました。
しかし、家賃を下げたにも関わらずまったく入居者が決まらなかったのです。

滞納」そして「夜逃げ

問題はそれだけではありませんでした。私が物件を購入してから、滞納が続いていたのです。その入居者というのが、管理会社の方が言っていた「家賃の支払いが遅れ気味な方」でした。
その方は外国籍の方だったのですが、半年間滞納をして夜逃げをされてしまいました。半年間の家賃と残置物の処理と余計な費用がかかってしまいました。
後から知った話ですが、この時管理会社は滞納者への催促のやり取りも一切行っていなかったそうです。悔しさとどうしたら良いのか分からなさで大泣きしたのを覚えています。

私のとった「行動!

まず初めに取った行動は「相談する」事でした。
所属する大家の会の方やお付き合いのある不動産関係の方にお話を聞いて頂き、アドバイスを頂きました。まず手を付けたのは、「管理会社を変える」事でした。
客付けに対する姿勢、滞納者への対応の悪さから思い切って管理会社を変更しました。
次に管理会社に任せっきりだった入居者募集を近隣の不動産会社へ自ら出向いて物件アピールをして回りました。その時「この物件なら家賃を下げる必要はないですよ」と言われ、自宅への帰り道でさっそく「明日、内見1件入りました」と連絡が来たのです。
どうやら専任だった前の管理会社が、情報を出さず抱え込んでいたようでした。
夜逃げをされた部屋のリフォームを業者に20万円で依頼する予定でしたが、新しい管理会社さんの助けがあり、自分で行える箇所はDIYを行い、結果リフォーム費用は10万円で抑える事ができました。しかも施工後はすぐに入居者が決まりました。今回の件で一つの意見を鵜呑みにせず、様々な意見を聞く事が大事だと学びました。
その中から最善だと思う事を自分でやる事で結果に繋がるんだなと改めて実感しました。

事件2
東京都 Y・Nさん
オーナーに「不利益な」契約をさせられ…
騙される方が悪い」と言うけど…

私が相続した駐車場で起きた出来事です。
現在は月極駐車場としてご利用頂いていますが、当時は先祖代々所有している更地へ不動産会社の提案で駐車場を作り、一括貸しの契約をしていました。当時契約を交わした私の祖父も不動産に関する知識がなく、契約書の内容があまりにもオーナーにとって不利な内容となっており、土地の一括貸しにも関わらず実際の駐車場契約台数分しか支払われないという契約だったのです。

悪質」な値上げをされ…

また、駐車場利用者の利用料金とは関係なく、オーナー側に支払われる金額が固定となっていたのです。
そんな中、こちらの収入は変わらないのに駐車場料金を5,500円から7,600円に勝手に値上げされており、たまたま利用していた私の知人から申し訳なさそうに「Nさん、駐車場の料金随分と値上げされましたね…」と言われる始末でした。
知人から話を聞いていなければ値上げしたことにも気付かなかったと思います。

倒産」するからといって何をしても良いのか…

急な値上げの理由は、その管理会社が倒産の危機に瀕し、倒産前に少しでも現金を回収する為だったようです。
その結果、利用者が激減し、オーナー側には駐車場契約台数分の支払いになる契約なので、より収入も激減するという事態に陥りました。
後から聞いた話ですが、駐車場を利用している方からはオーナーである私が悪質な値上げをしたと思われていたようでした。

私のとった「行動!

管理会社との契約を解除して、現在駐車場をご利用頂いている方と再度契約書交わす形で問題の解決を図ろうとしました。運良く心配性の祖父が1年更新で管理会社と契約していたので、半年間待って無事契約解除はできました。
しかし、本件の管理会社は管理変更の引き継ぎに全く応じようとせず、利用者の情報を一切教えてくれませんでした。なんとかして手に入ったのが「駐車場○番を使っている人の部屋番号」のみでした。
つまり利用者の名前も連絡先もわからなかったのです。私と新管理会社の担当者の方で利用者の40部屋を1部屋ずつ回り、事情を説明するチラシのポスティングや後日説明会を開催してなんとか再契約書を交わす事ができました。
1番辛かったのは、利用者のご自宅に事情のご説明をしようとご訪問した際、私の名前を聞いただけで「聞く気はありません。結構です」と断られた事です。今となっては良い経験をしたと思うのですが、大家として「賃貸経営」という事業を共に行うパートナーを選定する事の重要さがひどく身に沁みた出来事でした。



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