大木雅夫さん取材インタビュー-賃貸経営博士-

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満室の秘訣は毎日の掃除にあり!新宿の地主大家さん

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大木 雅夫さん

新宿区に6棟42室の賃貸物件を所有する、掃除大好き大家さん

1957年、東京都生まれ。新宿区在住。元々実家は工務店を営む。元大手建設会社にて管理職を務める。
また営業マン時代は戸建て営業成績で全国2位に輝いた事もある実力者。父親の賃貸物件相続を経て大家業を始める。

現在は6棟42室。年間賃料約4000万円の地主系大家さんとして、セミナー講師や自身の相続体験談を某不動産雑誌に掲載したりと多忙な日々を送る。
趣味は(ほぼ毎日?)いくジムでの運動で50代とは思えない肉体を維持。大家さんの理想である、お金、健康、全てを兼ね備えたザ・大家さん!

お話しを伺ってきました!

Q1.満室・安定経営の秘訣はありますか?

満室経営の秘訣は入居者が気持ちよく住める・暮らせる、貸している自分自身も気持ちよく貸せるお互いWINWINの関係を維持する事が大事だと思います。

住むには新築が理想であるのはもちろんなことですが、現実世の中に出ている物件のほとんどは中古です。一日でも住めばその物件は中古です^^;

お金をかけてリフォームすることも出来ますが、意外に気持ちよく住んでもらえる方法としては、季節の花を飾る、共用部に芳香剤を置くなどの物件美化に力を入れています。これは日頃参加している。セミナーで聞いた空室対策のひとつですが、おかげで所有の中古物件もすごく見栄えがよくなりました。おまけに殆ど費用は掛かっていません^^

ちなみに最近の試みでは、3点ユニットバスに洗浄便座(防水、防湿タイプ)を取り付けました。意外と取り付けられないと思っているが多いようですが、実は設置できるんです! 入居者目線で考えた場合に、私も洗浄便座無しのトイレではしたくないので…(笑)

他にも具体例としては柵をつけたことですかね。無かったときは近くの学生がよくタバコの吸殻が溜まっていたりして、あまり風紀がよくなかった。柵をつけてからはそれもなくなりなり、(監視カメラも付いているので)セキュリティ面も向上!現在は満室稼働中です。柵一つで此処まで防げるとは思っても居ませんでした。

また自分自身が気持ちよく部屋を貸せるように入居者とは直接やり取りをしつつも、駆けつけサービス付の火災保険に入っているので、自分が不在の際にも安心できる賃貸経営を心がけています。

定期的に大家さんの集まるセミナーに参加する事も、新鮮な知識や意見をとり入れることの出来る良い機会です。これもまたひとつの空室対策と呼べるのではないのでしょうか。

Q2.客付けの秘訣はありますか?

今の仲介会社とは付き合いが長く、良い付き合いが出来ているのかなと思います。
一緒に旅行に行ったり、飲みに誘ったりもしています。 また営業マンにフットワーク良く動いてもらうために、両手でいいよ。とおいしい条件をつけています(これは効きますよ!笑)

おかげで自分が旅行中の時は、お付き合いの中で、仲介会社が物件を見回ってくれたり、入居者の連絡に対応してくれたりと、ちょっとしたサービスとしての管理もしてくれています。やっぱりコミュニケーションは大事ですよ!

Q3.よくする空室対策は?

時期によってはこまめに家賃を上げ下げしています。(常に近隣相場の情報収集は怠りません^^)

また募集を依頼している。仲介会社にはある程度の値引きの権限を渡しています。
あとは不動産会社とのLINEでのやり取りをしたりしています。入居者本人とLINEでやり取りする事もあります。

今の時代は中々大家さんから直接電話しても出ない事が多く。LINEだったら既読機能もあるし大家さんの必需品ですね!是非使って欲しいです!

Q4.賃貸経営の失敗談はありますか?

入居者の退去後に床が傾いているのを発見!入居者は我慢して住んでくれていたのかなと思いました。もっと気にしてあげればよかったです。

他にも実は蛇口が片方回らなかった。など退去の時に始めて知り、早くいってくれていれば直したのにと入居者も大家さんに言いにくいことは多いのかなと感じました。

失敗というよりは、入居者の事を気にしきれなかったことで悪いことしたなと後悔した体験ですね。

Q5.定期借家契約に関してどう思いますか?

私の所有物件では入居条件として定期借家契約を行っています。 ちなみに私の物件エリア周辺では、定期借家契約は珍しいみたいで、不動産屋がよく知らなかったりするんです。その時は定期借家に関しての本集めて「この通りにやってくれ。」と指導しています^^;

定期借家契約にすることで大家と入居者の間に程よい緊張感が生まれるので、これからの賃貸経営に必要不可欠だと思います。

余談ですが、入居者との程よい緊張感という意味では、鍵の紛失に関しての問い合わせは、夜20時以降は一回1000円~2000円をあえて入居者からもらうようにしています。私の物件は自宅の敷地内にありますので、鍵の紛失があると夜中でも連絡が来ます。そうする事で入居者の意識も高まり、「なくすのが当たり前。大家さんに言えば何とかなる。」という考えを減らす事ができます。また安心して晩酌が出来るようになりました(笑)

他にも滞納保証会社に入ることを入居条件とすることで家賃の滞納リスクを無くしています。賃貸経営は設定する契約内容次第で様々なオーナーへのリスクを減らすこともできるのです。

Q6.不動産会社と上手く付き合う秘訣はありますか?

一番はやはりレスポンスの速さ!不動産会社から連絡がきたらすぐに折り返します。
連絡が遅いイメージがついてしまうと相手の対応が一気に鈍くなる。不動産会社はめんどくさがり屋ですから(笑)
不動産会社は大家さんに何度も連絡をする手間を嫌がりますからね。

Q7.賃貸経営をしていく中で、今後の考えはございますか?

今後の土地活用という観点では、今住んでいる自宅を併用住宅にすることです。息子の結婚にも備えて三階立ての鉄骨造で計画しています。

また建物自体はオーナーの努力でなんとでもなりますが、「住みやすいまちづくり」というのがある種、究極の賃貸経営だとも考えています。私自身も町内会に出席し、夏祭りの運営などに携わったりしています。

これからの時代、町自体がより良くならなければ入居者は集まってこないと思います。町の風紀もそのひとつですね。
以前、町内で窃盗事件が起きた際は、自分の物件に設置している防犯カメラから犯人逮捕に繋がったり、町への貢献という意味でも賃貸経営は重要なポイントになるのではないかと思っています。

Q8.これから大家さんになりたい方に先輩から一言アドバイス

賃貸経営はとにかく立地!!それも駅近じゃなくて 土地勘があるエリアですることが重要だと思います。 逆に土地勘が無いところは避けた方がいい。よくてもやらない。

結局賃貸経営のリスクはオーナーが全て負うものです。それは仲介会社でも管理会社でも金融機関でもない。その全てのリスクを負う覚悟できるなら誰でも賃貸経営はできます。
これから大家さんになりたい全国の方々の成功を祈っています。

大木 雅夫さん プロフィール

お名前 大木 雅夫
大家さんになったきっかけ 若い頃はまさか実際に自分が大家になるなんて思ってもみませんでした。それが、母が亡くなったときに、初めて相続で揉めたくないという気持ちが起き、そこから不動産資産を相続して自分が大家になるという考えに至ったことがキッカケです。やっぱり長男としての責任感ですね^^;

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