賃貸経営｜アパート経営のお悩み相談室

賃料は今後下がっていくでしょう。一括借り上げの方が良い。
但し契約内容次第です。

はっきり申しあげて借上げる側はむしろ一切リスクを負わない状況を
≪３０年借り上げ保証≫という言葉を隠れ蓑にしてるだけです。

　賃料は相場の１割減、借上げ保証料で１割減（10％）
　合わせて、これだけでも毎月の収入は２割減。　

さらには、建設会社に好きなようにリフォームをされ、２年ごとに
賃料の値下げ交渉をされ、初回から２ヶ月の免責。

これだけの貯えを、賃料換算にすれば、（１万円以上値下げしてもお釣りが来ます）
そうなれば駅の近くで空室が出来るはずがありません。

儲かるのは建築会社ばかりです。

バブルの頃にも保証ラッシュでしたが、その後建築会社（ゼネコン）が
倒産したり１０年経過で保証を打ち切りになったマンションが大半です。

ここに相談に来られるオーナーの大半がそうですが、丸投げにせづにご自身で
もっと賃貸経営に参加すべきです。
　
それほど難しい特殊なことではありませんので。不動産会社と力を合わせて
タイアップすればそれほど面倒なこともございません。
　
３０年間家賃を一切変動しない、かつ免責を取らない保証でもあればべつですが。

サブリースに関して以前、自身のブログでこんな事を書きました。
独断と偏見ですが、一度ご参照下さい。

http://tokyo2103.txt-nifty.com/blog/2008/01/post_8b4f.html

まず建設会社に依頼した場合の長所ですが、設備の故障、不具合などが発生した場合、
的確に処理してもらえるので建物管理に関しては安心感が持てます。
また新築物件でも即満室ではなくなりつつある時代にとりあえずは安定収入が見込めます。
短所は３０年一括借り上げと言っても賃料の見直しが随時できる内容になっているものが多く、
契約そのものも５〜１０年単位で更新するようになっており、かつ先方からの途中解約もできます。
ですから当初設定された賃料が長期的に安定して入ってくる保証はありません。

管理会社へ依頼した場合の長所は借り上げより高い賃料収入が見込まれることです。
特に空室リスクの低い築浅のうちは管理受託の方が有利であると思います。
一般管理でも滞納保証付であれば安定収入が見込めます。
短所は建物管理においてキメ細かいフォローが望めない点です。

また新築後１０年位は建設会社系に管理を依頼し、その後一般管理会社に
切り替えるというオーナーさんも数多くいらっしゃいます。
その理由は10年を過ぎると保証賃料が大幅に低くなること、一般管理会社でも
借り上げはしてもらえる（築１０年以上の借り上げはこちらの方が査定が高いことが多い）ためです。

ご回答させていただきます。
集金タイプであれば毎月の送金額が一定せず、オーナーさまの
財政状況によっては返済が難しい場面もでてくるかもしれません。
一括借り上げタイプですと、その会社の財務内容、信用度を
よく審査される事をオススメします。
もし、ローンの返済途中でその会社が万が一倒産される事も予想されますし、
どこかと合併、統合される事も予想されます。
その場合の保証内容なども確認されて決定される事をオススメいたします

一括借り上げは空室が発生。しかも長期に渡れば金銭的に有益となります。
一方、空室は室内のカビ発生や同一建物の住民や建物の周辺住民からの
風評など悪印象もあります。

決めるポイントとして空室が発生しやすいか否かになるかと。

駅近くですと比較的、空室が発生しないようにも思えます。
近隣のアパート・マンションの空室状況等を参考にして下さい。