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ニックネーム
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Top_Gun
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地域
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東京都 豊島区
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タイトル
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管理会社に対する違約金に関して
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内容
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都内に1LDKのマンションを所有しており、現在とある管理会社に
賃貸管理を委託しております。その管理会社から4月上旬に
「5月2日付けで入居者退去」との通知がありました。これを機会に
部屋を返してもらおうと管理会社に伝えたところ、
「契約書面では契約解除は6ヶ月前に届出なくてはならず、
即時解除の場合には違約金として6ヶ月分の家賃を管理会社に
支払わなけらばならない」と言われました。
確かに契約書を確認するとその記載があり、
事前に十分確認しなかった私も悪いのですが、
この契約内容では入居者退去の連絡が2ヶ月前にしか来ないので、
いつまでたっても入居者退去のタイミングで
部屋を返してもらえなくなります。
一般的にこの契約内容というのは妥当なのでしょうか？
そのため、6ヵ月後に契約解除を行う前提で、現在の入居者が
退去後は募集を行わないよう伝えたところ、「契約書には
そのような記載はないが、募集をかけずに管理契約を
継続することは認められない。違約金を支払え。」との返事。
拉致があかないので、管理会社この状態で部屋を違約金を
支払わずにできる限り早く返却してもらうには
どうすればいいのでしょうか？
たとえば6ヶ月の賃貸条件で募集をかけてもらい入居者が
決まろうが決まるまいが6ヶ月後に返してもらうなどというのは
法律違反なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
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文面から推測すると管理会社と借り上げ（サブリース）契約を
結んでいるのでしょうか？
そうだとすると、入居者がついていなくても賃料を支払う義務が
管理会社にはあるわけで、募集しないなら違約金を払え、
という管理会社側の要求ももっともように思います。
そうでないなら、管理会社としても金銭的な損害を負うわけでは
ないでしょうから、厳密には契約違反となるのが正論ではあるでしょうから、
交渉・依頼という方法で進めていくしかないのではないかと思いますが…。
６ヶ月の期間で賃貸の募集をするのは通常の契約ですと期間の定めのない
賃貸借契約となり、貸主には不利になります。
もしその方法をとるなら定期建物賃貸借とするのがよいでしょう。
ただ、６ヶ月では借り手不利なので、礼金や賃料を相場より大幅に下げないと
成約には至らないでしょうし、管理会社がその条件を
受諾するかは難しいかもしれません。
とすると、次回の賃貸借契約を２年や３年の定期建物賃貸借とし、
その期間到来の６ヶ月前までに、管理会社との管理契約を終了する通知をする
方法で解決できるかもしれません。
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株式会社レオコーポレーション ＨＰ
東京都文京区本郷1-15-6 MKビル1F TEL 03-3813-6262 FAX 03-3813-6261
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賃貸管理契約の内容を確認する必要があります。
管理会社に6か月分の「家賃」を違約金として支払う
根拠に問題があるように思います。
所有者である依頼人が賃貸管理を依頼しているのですから、
即時解約であれば「賃料」の6ヶ月分ではなく、「管理費」の6ヶ月分に
なるかと思います。（これは、管理中の物件で貸主の一方的な都合での
解約のときの正規の違約金です。）
また、一般的に管理費は入居者がいるから発生するのであり、
入居者が退去し管理していない状態での請求は誤りと思います。
何を管理しているのか、確認してみてはいかがでしょうか。
賃料の管理なのか、建物の設備管理なのか、費用の請求原因は
何か、を不動産会社にお尋ねください。
この場合、貸主に一方的に不利な内容になっているのでしたら、
消費者契約法に違反する可能性があります。
まずは、宅建協会と都庁に相談されてみることをお勧めいたします。
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ご不安なお気持ちお察しいたします。
ご安心ください。何もサブリースだけが賃貸管理ではありません。
借り上げ契約の満期（おそらく2年ごとの賃料改訂があるかと）を
もって『提示された保証賃料の条件に折り合いが合わないこと』
を理由に管理（保証）契約を解除し、住んでいる入居者の管理は
1部屋でしたら家賃の確認くらいですので、ご自身で行うか不動産
会社に保証ではなく、集金管理などの管理を依頼すればよいこと
です。
サブリースの場合は、不動産会社は建物賃貸借契約上の借主
と同じ立場となってしまいますので、契約解除はこのタイミング
でしか行いにくくなってしまいますので、不動産会社選びと管理
業務の委託は慎重に選定ください。
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お気持ちをお察しいたします。
私は、大阪府八尾市のコスモ住宅の梅田と申します。
この業界に20年以上携わっておりますが、
今回のような案件は一度も聞いたことが無い様な酷い内容です。
一部の業者の余りにも酷い行いの為に、この業界が何時まで経っても
信用をされない様な気がしてなりません。
お話を本題に戻しますが、基本的に契約書にどんな内容が記載されていようが、
消費者にとって一方的に不利な条項は無効となりますので、
ご安心くださいませ。
また、ご指摘のとおり6ヶ月の賃貸条件で募集をかけてもらい
入居者が決まろうが決まるまいが6ヵ月後に返してもらう事に付きましては、
法律違反でも何でもありませんので、貸主の希望として当然に主張な
さって一向に構いません。どうか毅然とした態度で立ち向かわれることを
お勧めいたします。
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コスモ住宅 本社 ＨＰ
大阪府八尾市山本高安町2-12-5 TEL 072-924-9000
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契約書の条項などがわかりませんので、詳しくは判りませんが、
違約金が6ヶ月分の家賃相当額とはずいぶん多額に感じられます
（法外かどうかの判断は出来かねます）。
ならば、6ヵ月後に解約する旨の通知を出し6ヵ月後に
解約されたほうがよいのではないでしょうか（6ヶ月分の管理費のほうが安いと思います）？
また、違約金については、契約書の記載があるので
仕方のないことかもしれませんが、記載のない
「募集しなければならない」との主張は、拒否されてもいいのではないでしょうか。
また、今後、自己が利用するため、募集した場合は、
万一、それによって損害が出た場合について、賠償を求める旨を
伝えたらいかがででしょうか。
但し、言った言わないの話になると厄介ですので、
後々証拠が残るような（内容証明の郵便など）で、
解約と募集しない旨の通知を出されたらいかがでしょうか。
なお、本回答の内容については法律にかかわる問題ですので、
法律の専門家（弁護士など）に確認してください。
以上
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株式会社ナイスコーポレーション 本社 ＨＰ
愛知県安城市三河安城本町2丁目4番地8 TEL 0566-77-291 FAX 0566-77-7340
私たちはそれぞれのオーナー様の立場になってコンサルティングしてまいります。
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逆に退去通知を6か月前に受領できるのであれば
問題なく、管理委託の契約を解除できるという
ことでしょうか？
退去通知を6か月前に出せる方は極めて僅少。
2か月前と6か月前ではどう考えても契約解除が
できません。
なお、管理委託が一括借り上げではない場合
ご相談様にとって不利な契約内容となります。
たとえ契約書に記載があったとしても消費者保護の
観点より無効とすることができます。
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株式会社FIXY 本社 ＨＰ
東京都中央区銀座 TEL 03-5524-6190 FAX 03-5524-5962
当社は不動産会社ではありませんが賃貸経営の支援事業などをお手伝いさせて頂きます！
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