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ニックネーム
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まるぬ
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地域
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岩手県 北上市
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タイトル
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アパート経営の一括借り上げの更新について
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内容
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昨年無くなった祖父と現在６３歳の父が、
○○○のアパート経営を開始しました。
土地活用ということでしたが、金融機関から
１億融資してもらい建て増した。
この１０年は一括借り上げでした。
来月満期なのですが、今月になり、
急に○○○から、当初の保証金２００万を返済して
ほしい（当初の取り決め）と言われ、さらに、
また１０年更新で一括借り上げ契約するために、
３００万で外装リフォームをしなければいけない、
その上、今満室なのにも関わらず、
来月からは大家さんに入ってくる家賃収入は
１３万減額します、と言われました。
（これには疑問です、入居している人の家賃は
変わらないのに急に来月から私達大家の収入だけが
減額される意味が分かりません）
正直言って、皆、途方に暮れています。
また新たに借金をして費やさなければいけないのでしょうか？
他にどこかもっといい管理業者さんにお願いできないのでしょうか・・？
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サブリース契約の真意が現れてきているようです。
この場合、相談者が貸主、借主が○○○さんに
なりますので、賃料の減額交渉がスタートしたものと
思われます。
家賃保証と終身賃料保証は異なります。
いつの時点のいくらの賃料を、どのような条件で
保証するのか、細かく確認する必要があると思います。
当初の契約内容を詳細に読まれることが重要かと思います。
その上で、○○○さんと交渉されてみてはどうでしょうか。
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株式会社升富 本社 ＨＰ
福岡県飯塚市綱分1295-3 TEL 0948-83-1155 FAX 0948-83-1156
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花巻・住まいの情報館
ホームライフサポートの佐々木です。
特定の業者名が出ていますが、あくまで一般論として
アドバイスさせていただきます。
まず、保証金につきましては当初の契約内容を今一度
確認してみて、一括借り上げ契約が更新されるされないに
拘らず返金する事になっているとすれば、あくまでも
契約ですので、返金する必要があるでしょう。
保証金の性質上、いずれは返金するべきものです。
また、リフォームにつきましては、今後１０年一括借り上げ
するにあたり、競合する物件に対する競争力をつける
必要がある為ではないでしょうか。
また、家賃収入の減額につきましては、おそらく当初設定賃料と
現在の賃料にギャップが生じている為だと思われます。
一括借り上げしていない物件でも、競争が激化していますので
当初の賃料から値下げしてでも借手をつけているというのが現状です。
そうしないと借手が決まらないという物件は多々あります。
賃料を値下げしても長期間空室にするよりは収入はあがります。
仮に５万の家賃のお部屋が６ヶ月空いていれば３０万の損。
５千円下げて決まればその期間で２７万円のプラス。
仮に５千円下げても２年間で正式な家賃と比べ１２万の損。
という事は同じ２年間で比べると、半年空いてその後５万で貸した場合と
２年間４万５千円で貸した場合トータルの収入は、２年間で前者は９０万、
後者は１０８万と、逆転するのです。
その為、一括借り上げしている場合、業者には大家さんに対し、
毎月満室計算での賃料の支払い義務（管理費などは差し引くでしょうが）
が生じるわけですから「損して得取れ」という事で、賃料を下げても借り手が
つく方を選択せざるを得ないという事情があるのです。
今現在減額を業者から言われているようですが、一言で言うと
「設定賃料を下げないと保証できない」からだと思います。
今後の対策については、究極の選択になると思いますが、
「手取りが減っても確実に入る更新」を取るか、「保証金は
返し、リフォームはせずに自力でやっていくか」だと思います。
もし、自力でやっていく場合は、空室リスクが出てきますので、
現在のローンの返済額見直し折衝や今後必要となるであろう
リフォーム費用の事、客付けの事、家賃設定についてなど
徹底的に見直す必要があると思います。
また、管理につきましてはそれらをトータルで考えることができる
業者に任せるのがいいのではないでしょうか。
一括借り上げについてはどこでも同じような条件になると思います。
（リフォームを適宜行う事や保証するマージンの支払いなど）
一括借り上げがご希望であれば、別の業者を探すより、今の業者でも
さほど変わらないのではないかと思いますのでそのままいかれた方が
スムーズでしょう。
いずれにせよローンの支払いは待ったなしですから、早急に決断を
しないといけないと思います。
良い方法が見つかるといいですね。
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有限会社ホームライフサポート 本社 ＨＰ
岩手県花巻市上町8-19 TEL 0198-21-9080 FAX 0198-21-9933
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保証金は返金しなければならないかもしれませんが、
不満を持たれているのであれば借り上げ契約を解約することを
検討されてはいかがでしょうか。
建物が傷んでいるからリフォームするならわかりますが、
借り上げするために外装リフォームをする、
保証賃料も減額となると疑問を感じざるを得ません。
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株式会社レオコーポレーション ＨＰ
東京都文京区本郷1-15-6 MKビル1F TEL 03-3813-6262 FAX 03-3813-6261
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同じような相談が、近年増加いたしております。
建物委託管理契約書の隅々まで目を通して
確認を確実にしていらっしゃるオーナーが、
以外にも少なくない事もトラブルの一因といえますが、
業者としての説明責任を完全に果たしているかも疑問であります。
また、建築会社の系列で建物管理をするケースは、
安心を売り物にしているようですが、実は親会社の
建築工事受注（営業成績）優先主義により、
大変杜撰な対応を時としてせざるを得ない側面も兼ね備えていることも
業界の内輪話としてご承知おきください。
いずれに致しましても、信頼関係が壊れておるように見受けられますので、
ここは思い切って管理会社を地元で実績のある宅建業者
（一部上場等大会社が良いとは限りません）に変えられては
如何でしょうか？
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コスモ住宅 本社 ＨＰ
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すべては当初の契約書には記載のあったことと思慮します。
しかしながら、内容を理解していない大家様がほとんど。
なので、納得できないことも理解します。
当初の保証金は返金すべき金員ではあります。
（もしかしたら、建築費用との相殺も考えられます。）
外装リフォームや賃料減額に納得できない場合、
他社管理会社の検討してください。
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東京都中央区銀座 TEL 03-5524-6190 FAX 03-5524-5962
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契約を更新されないという考え方が一つだと思います。
万が一その方向でお考えでしたら、もう一度サブリース契約書等の
多分「●ヶ月前通告云々」と記載されていますので
ご確認されたほうが良いかと思います。
１０年間一括借り上げという文言は確かに魅力かもしれませんが、
１０年後以降はこういった事例の問題が取りざたされています。
管理会社も検討しサブリース完了後はど「お宅にお願いしたいので、
一緒に解決して欲しい」という話し合いであれば
きっと親身になってくれるかと思います。
また、建築専門の弁護士なども尋ねてみるのも一つかと思います。
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