大家さんのお悩み相談室【度重なる修理費の負担について】

ご回答させて頂きます。

まずは考え方として入居者には賃料の負債がありま す。
その件と建物修理費用を家主様が負担している事は
交渉条件となりますので、十分話し合いで入居者が
出すのか、家主負担なのか話し合いの余地があります。

今の判例ですと、家賃の中に修繕費も含まれている
という考え方です。
なので、この場合入居者が家賃を滞納されていまし たので、
その間の修繕代はもらっていないという事になります。

住む所に困っている入居者で善意で住まわせている
という態度が重要になるのはないでしょうか？
それで住めないというのであれば、解約して退去し
て頂くという方法にもなります。
その場合、退去後も負債は残り裁判所へ支払い督促
の申し立てを行う旨も伝えてはいかがでしょうか？

　一方、契約書入居者負担と明記があれば民法規定が
あっても優先する場合があります。

　この家主負担に関しては家賃にその修繕費が含まれているという解釈です。　

または、その金額を受領することによって、快適な住環境を提供する
という家主・入居者の双務契約という考えもあります。

　そこで、下記の通り、アドバイスをさせていただきます。

　建物老朽化に伴う修繕費の負担増を理由に賃料を交渉する。
　
　あるいは、その都度直しているのでは、人件費ばかりかかってしまい
修繕費のかさみも大きくなるのは当然です。

　ある程度、大規模な修繕を検討してみるのも一案です。トータル的には
大幅に安くなりますし、入居者の都度申し入れに対しても対応ができます。

もう一つの質問で建物老朽化による退去に関しては不可能ではありません。

　しかしながら、老朽化に伴う、退去への正当事由が必要です。
単に修繕費がかさむというだけの理由では説得性に欠ける可能性があります。
　
　極端な例えですが、台風の際の天災により建物破損の恐れがあり、
加えて入居者生命に係わる重大な事故に発展するなど理由だと
退去事由として説得性があります。

　
　あるいは、妥協的な考えとして、引越費用の一部家主負担も検討してください。
将来的な修繕費に比べての損得勘定も必要です。

　いずれにしても、相当な日数が予想され、引越その他、金銭的な支出も
視野に入れてください。
　

契約解除を望まれるようでしたら、老朽化による立退き請求にしては
築３５年でもまだ”法において”の正当事由としては不十分と解釈される
可能性がありますので、、立ち退き料にて不十分な部分を補わないと
いけません。

契約解除を要望されるのであれば、分割返済にて回収中の滞納して
いた賃料債権と相殺し、それ以上に残金があれば（確定できませんがさほど
高額とはならないでしょう）その分の賃料を免除すれば、
オーナー様の持ち出しは少なくて済むでしょう。

ただし

物件を見ておりませんのでなんともいえませんが、築年数から判断して
今後これより好条件の賃貸契約が可能かどうか、さらに入居年数から察する
ところ退去後の修繕費は相当な費用を要すると思われます。

その辺りの差引を考慮してご判断されたほうがよろしいかと。