大家さんのお悩み相談室【アパートを入居中のまま売却出来ますか？】

満室のほうが売りやすいですよ。

入居者様がおられる状態でも、売却できます。

宜しくお願いいたします。

もったいないです。

お持ちになっているアパートの価格は
現在入居中の賃借人からもらっている家賃の総額を元に算出する
可能性が高いと思われますので。

築年数が古かったりすると、勝手が変わってきますが。

まだまだ建て替えなど考えなくて良いアパートであれば
賃借人がいたまま売却した方が、より有利に売却できますよ。

まず、売却は可能です。

今回の事案では、所有者の変更、オーナーチェンジの
ことをお悩みのように思われます。

他の物件でも同様のことは行われています。

入居者はそのままでかまいません。

土地+建物＝価格という査定ではなく、賃料収入から
収益を還元する方法で価格を決めることが多いです。

ただし、現在の入居者の契約内容や賃料の滞納の有無など
新所有者に分かりやすくすることは必要です。

8軒とも入居中と言う表現からすると満室経営ですよね？
一般的に収益物件の場合、満室経営の方が、売却に際して有利になります。
もちろん建物の年数、状況、売却価格等により異なりますが・・・

建物が相当古く、近隣の状況から更地の方が売却しやすい、又特別に高額にて売却
が可能等、特殊な事情がない限りは、無理に退去させず売却された方が良いかと
思います。

通常賃貸契約を結ぶ場合、不動産会社が媒介しているはずです。
まずは、今迄お世話になっている不動産会社さんに相談されてみてはいかがですか？

ちなみに賃貸借契約の内容にもよりますが、今いる入居者を全員退去させる事は
至難の技、おすすめ出来ません。

Q退去させてから売却するものなのか？
前述のように入居中であっても売却は問題ありませんので、後は売却価格の問題です。

退去させた場合のかかる退去費用を売却価格から差引いた差額と、入居者が付いたまま売却した場合の価格との比較になります。
尚、退去させるには交渉ごとになりますが、交渉に係る時間と、金額の予測は、なんとも言えません。ご質問者が、一般的（あってないようなものですが）な退去費用よりも安く退去の交渉が、ご自分の側で（他の人に依頼するしないは別として）することができ、なおかつ
退去させてからの売却のほうが、入居者がいるよりも高額で売却できれば、ご自分の側で退去交渉後、売却されれば良いと考えます。通常は、更地としての価値で売却する場合、退去にかかる費用を予測して、相場から差し引き売却価格を設定しますので、売却する人が自分で退去交渉しなくても売却はできます。

また価格の考え方ですが、アパートの価値と土地の利用価値や価格がどのくらいなのかによって
変わってきます。購入者がアパートとして購入するのであれば通常は入居者がいても価格にマイナスの反映はせず、アパートの売買として取引されます。
アパートに価値が無く更地として利用のであれば、更地としての価値を見ますので入居者がいないほうが価格は高くなると一般的には思われます。しかし、アパートの価値の評価や、土地の価格しか見ないのかどうかは購入者の購入後の利用によって変わりますので、現在のアパートを、購入後どのような利用者が一番高く購入であろうか、売却のターゲットをある程度想定することから始まります。