大家さんのお悩み相談室【滞納が続き一度は敷金より相殺しましたが、その後も滞納を繰り返しています。法的手続きも考えていますが、何かよい方法はないでしょうか？】

まずは賃貸人の財務状況を把握することが重要だと思います。
滞納賃料に対して覚書を取り交わし、分割支払いを組んだとしても再度延滞し、
さらに滞納金額が増加することも考えられます。
退去・解約が賢明であるケースが多いのが実情です。借入金等の返済に
詰まっているようであれば、急激な好転は考えにくいからです。
訴訟を提起し、債務名義を取得しておくことも重要です。
法廷で和解し、和解調書に乗っ取って支払うこともできます。
また、交渉や法手続きが面倒だと言うことであれば、この件のみ賃貸管理会社に
依頼するのも一つの方法です。
私どもでは部分的管理（この場合、当該居室の賃料回収、明渡し交渉、
法手続き補助）を承っております。
「いかるみん」さんの地域でもこういった管理会社があると思いますので
相談してみるのも良いかと思います。

法的手続きは「明渡」「家賃債権」のどちらでしょうか？

明渡はこれ以上の延滞をとめ、次に「正常」な入居者を
いれることにより、健全な賃貸経営を目的とします。

「家賃債権」は文字通り、延滞分の債権を保全または回収して、
なおかつ将来的な月額賃料を受領するのが望ましいです。

まず、入居者にその資産価値の有無はいかがでしょうか？
万一、法的手続をとったとしても資産がない場合、結果的に損失を被ってしまいます。

夜逃げ・倒産になるが最悪の結末です。
仮差押など債権保全が可能であるならばご検討ください。

経験則ですが、月額賃料の滞納はほぼ、資産も有していません。
もちろん、悪意の場合は別ですが。

長期的にどの方法がもっとも損失が少ないかを把握することも大切です。

確かにこのようなご時勢ですから、事業もなかなか厳しいのかもしれません。

しかし、考えてみれば事務所の家賃も払えないようであれば、
遅かれ早かれその会社は厳しいのではないでしょうか。

私もテナントなど管理していて様々な経験をしました。

中には事業の借金が膨らみすぎ、滞納賃料を残したまま
お亡くなりになった方もいらっしゃいます。

気の毒には思いましたが、逆にそこまで傷が深くなる前に会社の整理などを
強く進言すれば良かったと後悔しました。

滞納賃料の回収交渉はサービスでやっていましたが、何度も同じように条件変更を
依頼してきたのを覚えています。

その度に大家さんと相談し、条件変更を認めてあげ、結果的に
その約束を破られるという連続でした。

今回のケースではすでに滞納賃料もかなり大きくなっていますし、
厳しいようですが、契約解除と滞納賃料の請求をするべきではないでしょうか。

もしも温情をかけるとすれば、滞納賃料の放棄だと思いますが、
税金がからみますので、その際はきちんと書面を交わしてください。
その分は非課税になります。

かなり悩むところですが、時に厳しい事の方がその人の為になることもあるのでは
ないでしょうか。