賃貸経営｜アパート経営のお悩み相談室

文面から想像する限り、お部屋のコンディションはかなり悪そうですね。
大家さんとして納得行かない気持ちもわかります。

さて、今回の相談では修繕費を全額出して欲しいという旨のご希望が
あるようですが、残念ながらそれは難しいと思います。

詳しくは下記のＵＲＬから国土交通省のガイドラインをご覧下さい。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

借主の使い方が悪い為に負った損害については請求は出来ると思いますが、
それについても、全てが請求できるわけではありません。

例えば、クロスが剥がされていたとの事ですが、これは借主の使い方が悪い
為だと思われますが、だからと言ってその部屋のクロス全部を張替する分
請求できるかというとそうではなくて、あくまでその損害を被った部分を
張り替える分が借主負担分です。

一部だけ色が違うと変だからから全体的に・・・と思うのは当然ですが、
それは別問題として考えられてしまうのです。

穴にしても然りで、おそらく補修にあたっては、当該部分の石膏ボードの
一部張替とそれに伴うクロスの張替が必要と思われますが、借主に請求
できるのは、石膏ボード一部張替分とその部分のクロス代のみだと思います。

「これじゃ大家なんてやってられない！」と思うでしょうが、
今はそのような決まりの中でやっていかなくてはいけません。

入居時の室内チェックと契約時の内容などが最も重要だと思います。
賃料滞納や原状回復はどこでも頭を悩ませる事ですが、
いかに対策を立てるかがこれからの大家さんには求められています。

また、お部屋も商品なので、ある程度費用を捻出しながら、
魅力を上げていかないと借手も無くなります。（リフォームも効果的に行う必要があります）

近くに信頼できる業者さんがいれば相談しながら対策を立ててください。

国土交通省からのガイドラインからいくと、クロスの劣化、汚れについては
経年変化になるので賃料に含まれるため家主負担となっております。
しかしながら、借主には善管注意義務というものがありますので
そことの戦いになると思われます。
管理会社からの２５％借主負担というのはどんな根拠なんでしょうか。
お客様の内容からするとあまり丁寧な使用方法ではなかったように感じられます。
当然、壁に穴があいているところは借主全額負担で修繕してもらえると思いますが。
また、針のような穴が多数空いているというのも疑問に思うところです。

一度、管理会社と話し合う余地はありそうです。
当然、話し合いの中で折れるところも必要だと思いますが。
ポイントは次の入居者を早く見つけ、空時期が長くならないようにすることも必要だと思います。

実際の状況を見ていないので１００％の回答は出来ませんが、
退去時の原状回復は昔と比べオーナーさんにとっては厳しい事が多くなってきております。

さて清算についてですが私の判断では、まず洗面所の壁の穴のボード補修
及びクロス１面は入居者負担、釘の穴は何箇所で何の為に空けた穴なのか？により判断します。
生活の中で必要な物の為に空けた物は仕方ないもので
趣味等の為に空けた穴等は基本入居者負担と考えます。

相談の25％とは何に対しての25％負担ですか？
又。サブリース等ではない限り管理会社負担ではなく入居者負担だと思うのですが・・・
（サブリースの場合原状回復の取決めは書面にて交わしていませんか？）

管理会社はオーナー様にご負担頂く場合、
特段の取決めがない場合オーナー様が納得できるよう説明する義務があります。
納得できる説明を管理会社に促してください。